2025-2026年深圳甲级办公楼市场格局 - 市场呈现“总量承压、结构分化”的格局，面临新增供应高位释放与企业租赁需求结构性转型的双重影响 [1] - 新经济领域成为租赁新需求的重要支撑，包括消费电子、智能制造、品牌出海及相关专业服务 [1] - 新增需求正向高附加值、高成长性的新经济与高端生产性服务集中 [1] 租赁需求的结构性变化 - 租赁需求的主要增量动力来自三方面：消费电子行业业务扩张、品牌出海带动的配套专业服务、以及人工智能与芯片半导体等战略性新兴产业发展 [2] - 企业租户持续优化不动产策略，续租及成本导向型搬迁仍为主导策略，租约重组交易占比进一步提升 [1] - 多数续租案例伴随租金水平、租赁规模等核心条款调整，搬迁案例中租户通常保持相对稳定的租赁面积以控制成本并提升品质 [1] 市场供应与项目分布 - 2025年市场迎来阶段性供应高峰，全年共有15个项目入市，新增供应面积近116万平方米，为近三年来最高水平 [2] - 新增供应高度集中于前海(约占35%)、宝安中心(约占21%)和后海(约占21%)三大子市场 [2] - 半数以上新增供应项目为企业自建总部大楼 [2] 2026年市场展望与驱动因素 - 2026年预计仍有超150万平方米新增供应入市，供需结构性矛盾短期内难以明显缓解 [3] - 市场竞争预计维持高强度，租金仍将承压、空置率延续高位运行 [3] - 宏观经济环境预计温和复苏，积极的财政政策和稳健的货币政策有望提振内需，为市场修复提供外部基础 [2] - 房地产市场政策优化及公募REITs向商业不动产领域扩容，有助于盘活存量资产并拓宽融资渠道 [2] 市场参与方策略调整 - 租户在严控成本的同时，将更重视办公空间对业务运营的实际支撑效能 [3] - 业主需通过更灵活的租赁条款与服务能力提升，换取稳定现金流与更可持续的出租率 [3] - 市场对办公楼产品的品质标准、配套体系与运营服务能力提出更高要求 [1]