核心观点 - 房地产行业业绩有望触底企稳，预计2026年市场有止跌回稳的基础，部分企业可能见到盈利长周期底部 [2][8] - 房企正通过计提减值出清历史包袱、审慎投资补充土储、以及向不动产运营及新兴产业转型等多重路径，探索新发展模式并寻求价值重估 [3][4][5][6][7] 头部房企业绩与计提影响 - 保利发展2025年营业总收入约3082.61亿元，同比微降1.09%，归母净利润约10.26亿元 [2][4] - 保利发展2025年拟计提资产及信用减值损失合计约69亿元，预计减少归母净利润约42亿元，计提是业绩下降主因之一 [2][4] - 剔除约42亿元的计提影响后，保利发展2025年归母净利润约为52亿元，其中第四季度贡献约33亿元，显示其多数项目仍能盈利 [4] - 行业普遍处于计提周期，但随着计提影响消退及土地供应优化，未来计提有望逐年降低，房企营收和利润将再平衡 [2][4] 行业投资与土地市场 - 2025年TOP100房企拿地总额达9640亿元，同比增长3.9% [5] - 头部房企拿地积极：中海地产权益拿地金额907亿元，保利发展671亿元，招商蛇口、绿城中国和华润置地均超500亿元 [5] - 拿地增长得益于多地推出利好政策、推地质量提升，以及房企存量土地基本开发殆尽后的补仓需求 [5] 房企转型与新业务布局 - 头部房企向不动产运营转型，并通过REITs等工具提升资产运营效率 [6] - 保利发展截至2025年年中，酒店、购物中心等资产在营面积573万平方米，其中在营租赁住房2.6万间，较2024年末增加18%，并成功发行商用物业类REITs [6] - 华润置地2025年12月经常性收入52.9亿元，按年增长0.8%，其中经营性不动产业务租金收入30.1亿元，按年增长9.4%；2025年全年经常性收入累计511.5亿元，按年增长6.5%，经营性不动产租金收入累计329.4亿元，按年增长12.8% [6] - 部分房企通过产业基金布局高科技行业，例如招商蛇口旗下产业基金持有沐曦股份约0.3%股权，并是长鑫科技的股东之一 [7] 行业发展阶段与前景 - 随着多家房企度过交付与偿债高峰，房地产行业正步入新的发展阶段 [2] - 中信证券认为，房地产市场供需已改善，调整较充分，2026年可能是企业资产负债表修复的关键一年 [8] - 率先脱困的企业通常具备布局优质城市、拥有良好运营的投资性房地产或增值潜力金融资产等特征 [8] - 中小型房企在度过偿债高峰后，也尝试通过代建等方式“小步快跑”回归市场，关注土地机会 [8]