文章核心观点 - 2025年广佛仓储物流市场呈现“供应高位运行、需求强势反弹、租金持续下探”的曲线 在政策刺激、电商结构调整与区域分工深化共同作用下 广州市场供应高峰、租金下跌但净吸纳量显著反弹 佛山市场则在跨境电商强势扩张带动下 净吸纳量与供应同创历史新高 空置率下降 区域分工格局重塑 [1][2][3] 市场供应 - 2025年广州仓储市场迎来自2023年后的又一个供应高峰 全年共有12个优质仓储项目交付 总新增供应约93万平方米 [1] - 2025年佛山仓储市场新增供应高达186万平方米 创下历史新高 [2] - 展望2026年 广州和佛山都将继续迎来供应高峰 预计两地将分别有264万及133万平方米新增仓储设施落成 [3] 市场需求与净吸纳量 - 2025年广州仓储市场全年净吸纳量为75.7万平方米 从2024年的负吸纳表现中显著反弹 主要受租金下跌拉动的租户升级搬迁需求以及国补政策带动的电商仓储需求推动 [1] - 2025年佛山仓储市场在跨境电商强势扩张带动下 净吸纳量达到168万平方米 同比增长137% 同样创下历史新高 [2][3] 租金表现 - 2025年广州仓储租金加速下行 同比下跌7.6%至年末的每月每平方米35.5元 [1] - 2025年佛山仓储市场租金同比下跌7.0% 至年末的每月每平方米34.4元 [3] - 在大量供应下 租户拥有更强的议价能力 且相邻的广州租金显著下调 进一步推动佛山租金下行 预计2026年租金有进一步下调空间 [3] 空置率 - 2025年全年 广州仓储物流的空置率同比上升1.9个百分点 年末达8.9% [1] - 在跨境电商强势扩张带动下 佛山2025年空置率同比下降0.4个百分点 至年末的6.6% [2][3] 租户结构变化 - 2025年广州仓储市场成交中 第三方物流成交占比最高 达到65% 其中某电商平台自营物流录得多宗新库整租 纯电商成交占比27% 其中跨境电商新租成交占全部成交的17% [2] - 跨境电商正在进行区域调整 其在广州的租赁面积有所收缩 但明显向佛山等周边城市转移 [2] - 2025年佛山仓储市场成交中 跨境电商成交占比达到81% 显示其在珠江口西岸的整合表现为在佛山和肇庆扩张 但在广州收缩 [2] 市场驱动因素与展望 - 租金下跌拉动了租户的升级搬迁需求 叠加国补政策带动的电商仓储需求 [1] - 相较广州 佛山在租金水平以及大型园区规划等方面的优势 使其成为跨境电商进行规模化整合和集中运营的理想选择 [2] - 2026年 在国家扩大内需方针指引下 预计包括广东新一轮国补等措施将带动受惠商品销售高峰 继续成为广佛仓储市场重要去化来源 [3] - 位于佛山高明的广州新机场正式获得国家发改委批复 建设进程加快 利好当地仓储市场发展 [3]