政策核心内容 - 自然资源部联合住建部发布《通知》，推出增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策、推进存量土地和空间临时利用、鼓励资源资产组合供应整体运营、创新不动产登记服务、妥善处置历史遗留问题等六大措施，旨在破解城市更新政策堵点，强化规划与土地政策融合 [1] - 为增强详细规划适应性，政策明确在国土空间规划基础上评估优化城市更新区域详细规划，鼓励制定土地混合开发和空间复合利用正面清单，并对微更新项目制定规划许可豁免清单 [1] - 优化过渡期支持政策，将利用存量资源发展国家支持产业的固定5年过渡期调整为以5年为原则的灵活过渡期，并在过渡期届满时新增租赁出让方式支持办理土地有偿使用手续 [1] - 明确在保障安全和不影响远期规划前提下，各地可制定空闲建设用地和存量建（构）筑物的临时利用规则 [2] - 提出鼓励资源资产组合供应整体运营，通过开展特色资源调查和活化利用，建立健全多门类资源资产组合供应以提升综合效能 [2] - 创新不动产登记服务，包括开展预编不动产单元预告登记、对老旧住房自主更新项目采用直接按户首次登记、对土地带建筑一并收储供应探索简化申请材料 [2] - 强调妥善处置历史遗留问题，对历史形成的没有合法用地手续的建设用地，依法依规分类明确认定标准和处置政策 [2] 政策背景与战略意义 - 自然资源部官员表示，城市更新贯穿城市发展，当前面临更迫切需求，新政策旨在解决详细规划适应性、存量资源临时利用、不动产登记等方面存在的实际堵点，为参与方提供政策保障并增强信心 [3] - 行业研究机构指出，2025年中办、国办印发城市更新专项文件将其提升至国家战略高度，行业进入以顶层设计为引领的高质量发展新阶段 [3] - 面向“十五五”时期，城市更新的战略地位将进一步凸显，将从“辅助性工程”升级为“战略性抓手”，深度融入城市经济转型与治理现代化进程 [3] 行业发展现状与地方实践 - 多数省市政策方向已从大拆大建的“增量发展”全面转向以提升城市品质、活力、安全和可持续性为目标的“内涵式发展”模式 [4] - 以河南省为例，2026年计划以完整社区建设为切入点，实施城市更新重点工程项目约3300个，完成投资3100亿元以上，并计划更新改造老旧电梯2000台以上，新建改造城市道路500公里、公共充电桩（枪）1.5万个、“口袋公园”100个 [4] - 在北京、重庆等地，盘活老旧厂房、低效楼宇成为更新重点，推动城市发展模式从“摊大饼”转向“挖潜力” [4] - 广州、杭州等城市则通过划定重点更新片区，整合零散空间资源实现片区功能协同升级 [4] - 地下管网改造、生态修复等“里子”工程成为各地高频部署任务，甘肃、成都、南京等省市已明确相关具体目标 [4] 未来市场展望 - 行业研究机构认为，随着政策红利持续释放与多元协同模式成熟，“十五五”期间，综合性央国企的战略性参与度将持续提升 [5] - 预计土地、规划、金融等关键政策的创新力度将进一步加大，城市更新的市场活力将被充分激发，为建设现代化人民城市注入强劲动力 [5]