政策动态与核心任务 - 2025年12月中央经济工作会议明确房地产核心任务为“控增量、去库存”，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房等 [1][15] - 2026年1月20日，自然资源部与住建部发布通知，为存量土地和房产资源设定最长5年内原规划条件不动的过渡期政策，旨在增强存量住房收储可行性 [1][4][15][18] - 近期地产政策频密度显著提升，包括北京限购政策调整、二手房交易增值税率下调、换房个税优惠延期等，2026年需重点关注新增供地和存量住房收储政策进展 [1][4][15][18] 行业基本面观察 - 自2025年下半年以来，剔除季节性和基数影响后，一、二手房交易量整体呈低位走稳态势 [2][16] - 供给侧出现积极变化：新供土地体量同比走弱，且2025年12月超高/高能级城市二手房挂牌量环比回落，个别城市挂牌量回落已持续约1个季度 [2][16] - 春节后需重点关注自然库存变化趋势以研判房价走势，同时关注宏观经济环境对总交易量的影响，当前判断交易量处于磨底期、跌幅逐步收窄 [2][16] 近期关键政策汇总 - 2025年12月24日北京调整限购政策：非京籍购房社保/个税年限调整为五环内2年、五环外1年，多孩家庭五环内可多购1套，商贷利率不再区分首套二套，公积金贷款购买二套住房最低首付款比例不低于25% [4][18] - 2026年1月2日《求是》文章强调稳定房地产市场预期，政策力度要符合市场预期并一次性给足，供给端要严控增量、盘活存量、鼓励收购存量商品房 [4][18] - 2026年1月12日三部门公告，延续换购住房个人所得税退税优惠至2027年12月31日 [4][18] 投资关注点 - 考虑到近期地产政策频密度提升及供给侧初现积极变化，建议短期内可适度提高对房地产板块的关注度 [2][16] - 后续需视自然库存变化趋势和存量住房收储政策落地进展动态调整关注度 [2][16]