文章核心观点 - 2025年深圳甲级办公楼市场呈现“总量承压、结构分化”格局 新增供应达近三年高位 整体空置率同比上升1.8个百分点至26.2% 但以新经济领域为代表的需求端展现出结构性支撑 市场正通过多元策略寻求新的平衡[1][4] 市场需求端分析 - 科技类企业是租赁需求的主导力量 成交面积占比近30% 其中智能制造领域表现尤为活跃[2] - 消费电子、品牌出海及相关专业服务企业构成重要需求支撑 约30%的新增租赁需求面积（包括扩租、升级及新设立）来自这些行业[2] - 大型科技和金融类企业的总部自用需求对净吸纳量形成有力支撑 全年贡献超过一半的净吸纳量[2] - 租赁需求主要增量动力来自：消费电子行业业务扩张、品牌出海带动的配套专业服务需求提升、以及人工智能与芯片半导体等战略性新兴产业发展[3] - 企业租户普遍采取续租及成本导向型搬迁策略 租约重组交易占比提升 多数续租伴随租金、面积等核心条款调整 搬迁时通常保持面积稳定以控制成本并提升品质[2] 市场供给端与空置表现 - 2025年市场迎来阶段性供应高峰 全年共15个项目入市 新增供应面积近116万平方米 为近三年来最高水平[4] - 新增供应高度集中于前海（约占35%）、宝安中心（约占21%）和后海（约占21%）三大子市场 且半数以上为企业自建总部大楼[4] - 在新增供应集中释放与部分存量项目租户调整影响下 整体空置率同比上升1.8个百分点至26.2%[4] - 前海片区凭借更具竞争力的租金与完善配套 有效承接升级与外溢需求 其空置率在四季度环比下降2.3个百分点 并录得多笔整层及以上成交 推动全市净吸纳量在四季度环比显著回升[4] - 供给端加快结构性优化 部分项目通过引入酒店等业态缓解空置压力 另一些则着力提升装修交付、物业管理与配套设施水平以增强竞争力[5] 市场策略与未来展望 - 市场各方采用多元策略重塑供需平衡 除新租租金持续下调外 续租谈判进一步向租户倾斜 业主更频繁推进租约重组以稳定出租率[4] - 2026年市场预计仍有超150万平方米新增供应入市[5] - 未来市场将迎来两大变化：一方面 资本向硬科技领域倾斜 消费电子需求复苏及AI应用加速将增强产业集聚 推动企业扩租与升级办公空间[5]；另一方面 企业选址从单一价格导向转向对“极致性价比”、物业管理及配套设施等多维度的综合评估[6] - 上述变化将利好核心商务区优质空间及新兴商务区内配套成熟、性价比高的项目[6] - 深圳不动产市场正迈向以价值创造为核心的新阶段 REITs扩容与智能运营将成为价值提升的关键[6]