文章核心观点 - 在全国法拍房市场量价齐跌的背景下，部分地方国企正以显著低于市场价的价格大规模收购法拍房资产，其动机兼具低成本获取优质资产和承接问题资产以稳定局部市场的双重考量 [1][5] 法拍房市场整体态势 - 2025年全国法拍房市场呈现“量价齐跌”态势，对整体楼市形成持续压力 [4] - 2025年全国法拍市场累计挂拍房源71.9万套，同比下降6.6% [4] - 2025年成交拍品16.9万套，同比下降4.4% [4] - 2025年成交金额2536.2亿元，同比大幅下降23.6% [4] - 2025年全年成交均价为4653元/平方米，同比下降12.7% [4] - 2025年平均折价率为74.1%，买家普遍以评估价约7.4折的价格购入资产 [4] - 法拍房价格因需快速变现而显著低于正常市场价，其成交价易成为小区新的估值参照，可能形成“法拍—房价下行—更多法拍”的负反馈循环 [1][4] 地方国企收购案例与模式 - 广州南沙城市运营有限公司（国企）在阿里法拍平台以总成交金额8041万元，竞得逸涛雅苑四期超过60套全新毛坯住宅 [2] - 该公司竞得房源的成交单价区间在6657元/平方米至7629元/平方米之间，而该小区二手房挂牌单价普遍在1万元/平方米至3万元/平方米之间，收购价明显低于市场价 [3] - 海南海口中海国际中心2号楼37套房产（建筑面积约1.5万平方米）由湖州市国资委背景企业以底价1.39亿元竞得，折合单价9286元/平方米 [3] - 此次海口法拍成交价约为同项目1号楼备案均价3.3万元/平方米的三分之一 [3] - 国企收购的法拍房源未来可能用作保障性住房、人才住房或旧改安置房，而非直接推向市场销售 [3] 国企行为的动机与影响 - 国企“低价扫货”法拍房，是在市场下行期低成本收购优质资产的窗口期 [1][5] - 在房地产去杠杆和风险出清过程中，地方国企被赋予“稳定器”角色，通过承接问题资产缓解局部市场下行压力 [1][5] - 国企行为是房地产风险出清过程中的阶段性现象，也是地方政府在稳市场、防风险框架下的主动作为 [5] - 这些资产后续处置方式（如用作保障房或推向市场）的不同，将对市场产生不同的影响 [5]