公募REITs市场动态与监管新规 - 2026年初，市场首次出现已进入交易所审核阶段的项目主动终止申报，金风科技拟终止建信金风新能源REIT发行，电子城拟撤回创金合信电子城产业园REIT申报 [1] - 两项目的“战略撤退”与沪深交易所于2025年12月31日发布的新版《审核程序指引》密切相关，新规首次明确了审核可能“暂停”或“彻底终止”的具体情形 [1] - 目前市场中还有其他数家处于审核阶段且长期无进展的公募REITs项目，在新规下或面临同样清退命运 [1] 建信金风新能源REIT终止详情 - 金风科技于2026年1月16日董事会审议通过终止REITs申报发行工作，将向证监会和深交所提交终止审核申请 [4] - 公司公告的终止原因为“为进一步整合项目资源，优化运营管理”，未详细说明 [4] - 该项目最初于2021年9月计划以三个风电项目为入池资产，但在2023年9月申报时，底层资产范围已调整为仅保留全南天排山单个项目 [4] 终止原因与监管关联分析 - 有行业人士推测，公司可能计划对底层资产增资后重新申报，且当前时点终止决定与近期REITs审核新规落地后的监管安排有关 [5] - 2025年12月31日发布的《审核程序》明确列出七类审核终止情形，包括财务资料过期、未按期回复反馈意见、管理人主动要求中止等 [5] - 截至发稿，该项目在深交所官网状态仍为“已问询”，但最近更新停留在2023年10月22日，已实际触及多项新规中的终止审核条件 [5][6] 项目审核问询与潜在问题 - 深交所曾就建信金风新能源REIT的国补退坡风险、项目估值、运营风险、管理费收取等问题出具审核问询函 [6] - 评估报告显示该项目估值为8.81亿元，与国家发改委申报材料中的10.28亿元估值存在差异 [6] - 2022年项目曾因极端天气导致线路覆冰全场停电，造成当季营业收入显著下滑，且最近一期财务报告距问询已超过6个月 [6] 公募REITs市场进入“严进”新阶段 - 建信金风新能源REIT成为市场首个终止申报项目，体现了监管严把上市“入口关”的成效 [7] - 截至2025年末，已上市公募REITs产品数量达79只，总发行规模突破2100亿元 [7] - 市场定价博弈从早期估值溢价转向更专业理性阶段，行业共识是加强监管保障、完善程序机制 [7] 监管政策系统性强化 - 2025年12月31日，证监会发布通知，强调优化REITs审核注册流程，健全全链条监管机制，严把发行上市准入关 [8] - 同日，沪深交易所发布一系列业务规则，构建覆盖全周期的合规要求，《审核程序》旨在提升审核透明度与质效，避免项目长期悬而未决 [9] - 监管框架的完善旨在推动市场定价锚回归底层资产的经营和现金流创造能力 [10] 其他潜在清退项目案例 - 电子城在同日公告拟撤回其产业园REIT申报，称将择机继续推进 [9] - 中航天虹消费REIT最后更新日为2025年9月3日，收到问询函后未回复已超30日规定时限 [9] - 华夏万纬物流REIT与建信建融家园REIT最后动态停留在2024年4月15日，富国首创水务REIT扩募项目自2022年9月29日后停滞已逾三年 [9][10] 市场生态展望 - 更完善的申报程序机制为市场长期稳健运行提供了制度化保障 [10] - 未来，项目申报程序的终止或暂停将成为规则框架下的常态化现象 [10] - 公募REITs市场将呈现“踊跃申报”与“严把准入”并存的新生态 [10]