文章核心观点 - 央媒“2026楼市政策应出尽出”的表述旨在提振市场信心，而非预示将出台颠覆性猛药，其核心是传递政策托底的信号[2][5] - 房地产行业当前问题的核心在于居民信心不足和购买力缺失，而非政策力度不够，因此“应出尽出”更可能意味着对现有政策工具箱的优化和剩余工具的渐进式使用[5][6][13] - 行业复苏的根本在于居民收入的实质性增长和预期的稳定，仅靠政策刺激难以实现全国楼市的整体回暖[11][13] 政策分析与解读 - “应出尽出”的表述源自《求是》杂志开年刊文，其导向是“政策一次性给足、尽可能缩短调整时间”，并重申房地产是“国民经济基础产业”[5] - 自2024年9月以来，需求端政策工具已大量使用，包括三四线城市限购、限售、限价名存实亡，多数城市首付比例降至20%以下，房贷利率跌破3.5%创历史新低[5] - 当前政策工具箱中尚未完全使用的工具主要是一线城市的限购措施[5] - 开年定调的核心意图是进行“心理按摩”，挽救市场已接近冰点的信心，以阻止“躺平”情绪蔓延并拖累上下游产业及内需[6] 市场现状与数据 - 2025年全年居民中长期贷款（主要是房贷）同比少增超过2000亿元，表明居民加杠杆买房的意愿降至冰点[6] - 2025年居民储蓄率升至35%，创下五年新高，反映出居民因对未来预期不稳而倾向于储蓄而非消费[13] - 2025年1月，深圳二手房成交涨幅曾飙升至263%，北京和广州的涨幅分别为13%和64%，但这被解读为局部情绪炒作而非可持续趋势[6][7] 未来政策与市场路径预判 - 一线城市限购全面放开被认为可能性极低，因为这可能短期虹吸全国购买力，但长期会抽干二三四线城市购买力，不符合“稳”的总基调[6][7] - 更可能的路径是“挤牙膏”式渐进放松，例如在上海临港、北京通州等远郊区先行放宽，或针对多孩家庭、高层次人才优先解锁购房资格[7] - 政策将配合政府收储存量房做保障房、加大保交楼力度等操作，核心目标是实现行业“软着陆”，即避免房企集中违约和房价断崖式下跌，用时间逐步消化风险[7][8] 行业根本问题与挑战 - 房地产行业面临的根本挑战是居民“不敢花钱、兜里没钱”，对失业的担忧抑制了加杠杆购房的意愿，这使得即便首付降至15%、利率降至3%也难以有效刺激需求[13] - 政策被比喻为“临时麻药”，能止痛但治不了根，行业复苏需要“城乡居民增收计划”这类能提升居民实际收入和稳定预期的根本性措施[11][13] - 真正的行业回暖需要建立在千家万户敢赚钱、敢花钱的基础上，而非仅靠政策口号或短期情绪炒作[13]