文章核心观点 - 江门市正通过政府牵头、国资发力、市场协同的多元路径，系统性地激活主城区核心板块的“沉睡资产”，以提升城市品质、回应民生期盼并服务于大湾区建设的发展战略 [1][7][12] 核心板块项目激活进展 - 蓬江区江晟大厦：总投资2.5亿元，占地6.6亩，将建设一幢23层的商业办公建筑，配套145个停车位，旨在打造集商业、酒店、商务办公于一体的亿元商业总部经济大厦，项目已正式动工 [2] - 蓬江区胜坚紫悦花园10商业楼：总建筑面积1.32万平方米，项目于2025年复工，目前外立面建设已基本完成，正同步开展招商工作 [2] - 江海区江海新天地（原光博汇）：由江海区国资平台江海门户公司于2023年5月接手，将其重塑为45万平方米的“产业+文旅+商业”非标商业大湾区微度假综合体，首期悦动云台装修接近尾声，计划春节前夕开业 [3] - 江海区明泰广场：项目于2025年12月“重启”，建筑高度从原120米降至百米以下，功能调整为办公、酒店，目前打桩机已入场试桩 [3] - 新会区江门钧明欢乐世界：大商业部分计划2026年第三季度开业，2025年8月官宣项目一期已全面交付，2026年1月通过官方视频号持续更新复工动态，施工内容包括外立面及商业街外架搭设等 [4] 资产沉睡的成因与激活挑战 - 资金链断裂是核心共性问题：市场化盘活的核心在于活化后的资产收益能否覆盖盘活成本，当前商业年化收益率普遍在3%-4%，地段较差者不足3%，难以覆盖部分项目持续产生的利滚利债务 [5][6] - 市场环境变化增加难度：市场趋于理性，投资者更关注长远租金回报，叠加线上消费对线下商业的冲击，商业项目收益预期走低 [6] - 利益协调复杂：“沉睡资产”多为体量较大的商业体、商品房或写字楼，涉及的经济、历史问题多，利益协调难度极大，少数分歧可能影响整体推进 [6] 政府与国资的协同激活机制 - 政府牵头成立专项工作组：蓬江区于2024年成立烂尾楼盘活处置工作专班，坚持“一楼一策”，在胜坚紫悦花园10商业楼等项目盘活中，通过协调会、协助追回资金等方式推动复工 [7] - 政府推动大型商业综合体盘活：2025年蓬江区推动利和广场、幸福里等大型商业综合体盘活升级，唤醒商业面积超30万平方米，预计带动社会消费品零售总额增长6%、全市排名第一 [8] - 国资平台发挥主力军作用：江海区国资平台江海门户公司接手原光博汇项目并成功转型，成为盘活复杂停滞项目的可复制样本 [8] - 政府明确年度盘活重点：蓬江区上月明确提出今年将重点盘活江晟大厦、森汇大厦、车行世界、中旅大厦、人人乐等商贸大厦 [8] 长效监管与源头防范措施 - 推行不动产登记便民举措：常态化推进“交地即交证”、“竣工即交证”等，2025年启动新一轮化解不动产登记历史遗留问题工作，将摸排类型拓宽到工业、商业、车位等多种类型 [9] - 历史遗留问题化解成效显著：截至2025年9月10日，全市已化解项目8个、涉及套数1030套，套数化解率为88.26%，在全省排名第二，其中新会区、台山市等5个市区的项目数量和套数化解率均已达到100% [9] 未来激活路径的探索与建议 - 纳入城市发展全局统筹：需打破“就项目论项目”的思维，将资产激活与城市发展需求相结合 [10] - 结合文旅IP提升吸引力：建议将“江门三点三精彩之旅”文旅IP与侨乡文化结合，为盘活项目打造有文化内涵的消费场景 [11] - 多元主体协同发力：政府需主动介入协调并提供政策支持（如允许工业用途转型），市场层面可通过新债权人破产重整固化债务，社会各界需形成共识并通过协商化解矛盾 [11] - 加强台账管理与精准处置：建议对“沉睡资产”分门别类摸清底细，明确问题类型，为后续精准处置提供依据 [11]