核心观点 - 房地产市场整体仍处于调整过程中，但积极因素正在积累，当前核心问题是有效需求不足 [1][2] - 稳定市场的关键在于扩大有效需求，需着力转变市场预期并提高居民支付能力，政策应尽量一步到位以扭转市场运行态势 [1][2][3] - 未来几年行业预计仍将以调整和稳定为主线，房价止跌是市场平稳运行的关键指标，从旧模式向新发展模式过渡需要过程 [10][11] 市场现状与核心问题 - 行业整体仍处于调整过程，最大问题是有效需求不足 [2] - 市场预期依旧偏弱，尚未出现根本性好转，部分区域存在供过于求，部分房企债务风险仍存 [2] - 居民住房支付能力受宏观经济及收入增长承压影响 [2] 已出台政策评估与未来方向 - 2025年出台的房地产政策“组合拳”内容丰富，涉及市场、税收、信贷、土地等，力度较大 [3] - 部分政策已接近极限：除北京、上海等一线城市外，多数地区限购已基本取消；受商业银行存贷利差影响，后续房贷利率下调空间或有限 [3] - 政策是否已触及最大发力边界仍有待研究，但建议政策尽量一步到位，将所有有利于促进市场止跌回稳的政策全部运用到位 [1][3] 地方政府调控自主权与政策优化 - 需坚持因城施策、一城一策，地方政府应切实扛起主体责任 [4] - 当前地方政府政策执行能力仍有不足，部分城市面临地方财力不足问题，需中央政府因地制宜给予支持 [4] - “五限”政策已大幅放开，限购、限贷、限售基本放开，部分城市在限价方面仍有限制，建议放宽房价涨跌幅区间范围，发挥市场价格机制 [4][5] - 对北京、上海等一线城市，认同循序渐进推进限购政策调整，一次性完全放开可能引发较强投机性并加剧市场分化 [6] 公积金制度改革方向 - 2025年中央经济工作会议将“深化住房公积金制度改革”纳入重点任务，十年来尚属首次 [6] - 制度改革应更多向中低收入者倾斜，为有住房困难的家庭提供更好的低成本资金保障 [7] - 未来可结合企业年金、养老金等改革，优化参与对象范围，更精准地为有住房困难的职工提供支持 [7] - 公积金实行属地化管理，对于有结余的城市，可继续拓展公积金使用范围以盘活闲置资金 [7] 公积金利率调整空间 - 公积金贷款利率仍有下降空间，同时应下调公积金存款利率以实现“双降” [8] - 2024-2025年度，个人公积金账户结息利率统一按央行一年期定期存款基准利率1.5%执行，利率水平显著高于当前银行存款利率 [8] - 通过存贷款利率“双降”，可进一步降低参与公积金制度的中低收入者的住房成本 [8] 存量房收储与去库存路径 - 收购存量商品房用作保障性住房等是去库存重要路径，主要目的是盘活利用闲置住房资源 [9] - 收储规模应考虑各地对保障性住房等的需求规模以及地方的支付能力 [9] - 对于有收购需求但财力不足的城市，需要中央因地制宜给予一定的资金支持 [9] 行业中长期展望与发展模式转型 - 包括2026年在内，未来几年房地产市场仍将以调整、稳定为主线，先止跌，才能回稳 [10] - 房价不再下跌将成为考量市场平稳运行的关键指标 [10] - 行业已告别住房短缺，市场供求基本平衡甚至供过于求，需从解决“有没有”转向解决“好不好”，追求稳定、可持续的高质量发展 [11] - 开发、融资、交易等制度以及土地、规划、监管、市场规制都需在新阶段下进行优化和调整，此过程涉及建章立制，需要时间并会经历阵痛期 [11]