市场整体回暖态势 - 2026年初楼市在多重积极信号叠加下呈现回暖态势，市场情绪较2025年末出现实质性修复 [1] - 一线城市楼市率先升温，二手房成交活跃度明显提升，新房市场边际改善 [1] - 业内普遍认为本轮市场回暖与楼市政策的持续出台密切相关 [2] 一线城市具体表现 - 深圳市场活跃度显著回升：2026年1月1日至18日，深圳二手房看房量同比上涨31.8%，签约量同比增长19%，活跃度回升至近10个月高位 [1] - 深圳新房与二手房成交增长：2026年第3周（1月12日至1月18日）全市新房成交1051套，环比增长14.5%，其中商办类成交471套，环比增长69.4% [1] - 深圳二手房持续上升：同期全市二手房共计实现1654套成交，环比增长3.7%，开年后录得量持续上升 [1] - 上海二手房成交延续热度：截至1月19日，1月份上海二手房成交突破13000套，预计整月成交将再次突破2.2万套，连续三个月保持2.2万套以上 [1] - 北京二手房市场活跃：开年以来，北京二手房成交活跃度持续回升，周度成交保持相对高位，挂牌量持续下降 [2] - 重点城市数据印证：中原地产研究院统计显示，重点15城二手住宅周度成交量环比持续上升，一线城市表现更为亮眼，中原报价指数连续5周回升，北京较放宽限购新政前累计上升4个百分点 [2] 政策支持因素 - 商业用房贷款政策调整：1月中旬，商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，降低了商办类物业入市门槛，有助于缓解去库存压力 [2] - 货币政策释放暖意：1月19日，央行下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，进一步改善市场流动性环境 [3] - 税收政策延续支持：财政部、国家税务总局、住房城乡建设部明确延续居民换购住房个税退税政策，支持居民改善住房条件 [3] 市场分析与后市展望 - 二手房修复快于新房，原因在于价格经过前期充分调整，成交条件更成熟，且房东预期趋稳 [2] - 二手房价同比仍有跌幅，但环比降幅收窄，标志着市场正在筑底企稳 [3] - 一线城市凭借人口流入与资源优势，核心板块有望率先企稳，而二三线城市受库存压力影响，调整周期或继续延长 [3] - 当前回暖行情仍需政策持续护航，后续需关注政策落地效果与需求释放可持续性 [3] - 随着政策效应进一步显现，叠加传统销售旺季“金三银四”临近，楼市成交有望延续回升态势 [3] - 改善性需求逐步释放，部分核心城市有望在“金三银四”期间打开良好局面，楼市整体运行中枢有望温和抬升 [3]