市场整体表现与价格走势 - 2025年全年房地产市场价格环比延续调整态势，新建商品住宅价格指数在波动中调整，二手住宅价格指数多数时间处于收缩区间 [2] - 新建商品住宅价格指数呈现“一线城市小幅波动、二三线城市震荡下行”格局：一线城市全年走势相对平稳但重心下移，1-4月在0%-0.1%区间微幅波动，5月起由涨转跌（-0.2%），11月跌幅扩大至-0.4% [3] - 二线城市全年表现弱于一线，仅在1月录得0.1%微涨，随后长时间持平或下跌，下半年跌幅基本维持在-0.2%至-0.4%之间 [3] - 三线城市除年初短暂调整外，全年绝大多数月份环比均为负值，10月触及-0.5%的年内低点 [4] - 二手住宅价格指数各线城市环比跌幅整体深于新建商品住宅，一线城市下半年下跌幅度增大，下半年维持在-1.0%区间 [6] 销售、库存与市场动能 - 2025年前11个月，新建商品房销售面积为78702万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积降幅达8.1% [8] - 前11个月实现销售额75130亿元，同比下降11.1%，住宅销售额降幅为11.2%，销售额降幅显著高于销售面积降幅（高出3.3个百分点），市场通过“以价换量”策略维持去化 [8] - 截至11月末，商品房待售面积为75306万平方米，较10月末减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米，商品房库存已连续9个月减少 [8] - 全年销售节奏呈现“前稳后弱、波动加剧”特征：1-2月销售额同比分别微降2.91%和2.32%；7月与8月单月同比跌幅分别触及14.07%和14.77% [11] - 市场在供给侧去库存方面取得实质性进展，但需求侧复苏基础不牢固，市场底部震荡时间可能拉长 [11] 开发投资与资金状况 - 2025年1—11月份，全国房地产开发投资额累计达到78591亿元，同比下降15.9%，其中住宅投资完成60432亿元，降幅达15.0% [14] - 房屋新开工面积累计为53457万平方米，同比下降20.5%；施工面积累计656066万平方米，同比下跌9.6%；竣工面积累计39454万平方米，同比下跌18% [14] - 1—11月房地产开发企业到位资金总额85145亿元，同比下降11.9%，其中国内贷款下降2.5%，利用外资下降24.6%，自筹资金下降11.9%，定金及预收款下降15.2%，个人按揭贷款下降15.1% [18] 房企债务重组进展 - 融创、远洋、时代中国、旭辉、佳兆业、禹洲地产、碧桂园等多家企业的债务重组在2025年获批或完成 [21] - 禹洲集团历时三年完成66.8亿美元境外债务重组，成功降债约35亿美元，成为福建首家完成全流程的房企 [21] - 融创中国约96亿美元境外债务重组获香港高等法院批准，成为首家境外债基本清零的大型房企 [21] - 碧桂园177亿美元境外债务重组方案获香港高等法院批准，同时9笔137.7亿境内债展期方案全部通过债券持有人会议表决 [21] - 龙光集团境内债务重组方案取得重大进展，累计债券面值人民币136.6亿元通过现金购回、资产抵债等选项获配，超过境内21笔公开债剩余本金总额的62% [22] - 远洋集团约37.2亿美元境外债券和19.2亿美元境外贷款的境外债务重组计划于2025年3月27日正式生效，7笔境内公司债重组方案全部通过，涉及金额合计130.5亿元 [22] - 金科股份成为全国首家通过司法重整实现风险化解的千亿级上市房企，采用“现金+股票+信托受益权”的综合清偿方案，26.28亿元重整投资款已全额支付到位 [22][23] - 荣盛发展披露债务重组新模式，拟与中国信达资管河北分公司签订合同，针对约20亿元重组标的，约定若按时足额偿付10.5亿元（其中3.5亿元以实物资产抵债），即可豁免剩余9.5亿元债务 [22] 部分房企面临的挑战 - 中国恒大从港交所退市，香港法院委任的清盘人报告显示其债务总额高达3500亿港元（约合3220亿元人民币），现阶段整体重组计划恐难推进 [22] - 万科面临阶段性挑战，两笔境内债券（20亿元“22万科MTN004”、37亿元“22万科MTN005”）的展期方案被否决，但宽限期延长30天方案获通过 [23] - 标普将万科长期发行人信用评级从“CCC-”下调至“SD”（选择性违约） [23] - 万科大股东深铁集团已累计提供借款307.96亿元，但根据2025年11月签署的框架协议，后续借款需提供抵质押担保，目前剩余可提取额度仅22.9亿元 [23] - 雅居乐集团遭新濠（中山）企业向香港高等法院提交清盘呈请，案件排期2026年2月25日聆讯 [22]