文章核心观点 - 国家统计局数据显示，2025年12月70城房价整体下行，新房和二手房市场均面临压力，但市场内部已出现分化迹象，部分城市新房价格企稳或上涨[1][2] - 二手房市场呈现“量价背离”特征，核心城市成交量在政策刺激下有所回升，但价格因业主“惜售”心态和购房者观望情绪而持续下跌[3][5][6] - 当前房价下跌的核心驱动因素已从供需失衡转向市场“预期共识”的崩塌与重建，买卖双方对政策解读和价格底部的博弈加剧[8][9][10] - 行业认为房价“加速下跌期”可能已过，但市场是否触底仍有待观察，未来走势取决于政策力度与市场预期的进一步演变[11] 70城房价数据表现 - 新房市场：2025年12月，一线城市新房价格环比下跌0.3%，二三线城市均环比下跌0.4%，70个城市中有58个城市新房价格下跌[2] - 新房市场分化：上海新房价格逆势环比上涨0.2%，长春、三亚等5个城市同步上涨，另有6个城市价格持平，显示市场并非“全线下跌”[4] - 二手房市场：2025年12月，70个城市二手房价格全线下跌，其中北京以环比下跌1.3%的幅度领跌[2] - 二手房跌幅收窄：2025年12月，一线城市二手房价格跌幅较前期收窄0.2个百分点[5] 核心城市市场动态 - 成交量回升：2026年1月前18日，深圳贝壳门店二手房签约量环比上涨25%；上海市2025年11月和12月单月二手房成交量均超过2.2万套；近期深圳周度二手房录得量突破1600套[5] - 挂牌量变化：深圳业主周度新增挂牌量较12月上旬下降10%；上海二手房挂牌量较新政时期减少约一万套，部分业主选择撤牌而非降价[6] - 价格下跌主因：北京二手房跌幅最大，主要因改善型业主信心不足导致房源集中挂牌，而购房者持续观望等待更低价格[9] 行业背景与市场情绪 - 销售承压：全国新建商品房销售额在去年（应指2024年）下跌12.6%，房企在非核心区域倾向于以价换量来维持现金流[4] - 业主心态转变：业主心态从“猛割肉求成交”转变为“小幅让利换体面”，出现“惜售”心理，阻碍了成交量回升向价格的有效传导[6][7] - 购房者预期：市场预期从“买涨不买跌”转变为“越跌越不敢买，越不敢买越跌”，尤其对二三线城市房产的资产增值预期显著降温[9] 政策影响与市场博弈 - 政策出台：2026年开年，换房退税、商业贷款首付比例下调等政策相继落地，旨在稳定市场预期[10] - 博弈加剧：政策刺激导致买卖双方解读分化，业主认为政策托底而惜售，购房者预期政策会继续加码而保持观望，加剧了价格博弈[10]