政策环境概览 - 岁末年初房地产行业迎来一系列政策利好，包括个人住房销售增值税调整、换房退个税延期及公积金改革信号 [1] - 1月20日当天迎来“爆发式”利好，3场高层重磅发布密集落地，为房地产市场带来暖意 [2] - 国新办连开两场新闻发布会，两部委联合发文，虽不都直接挂钩房地产，但均旨在为楼市“托底” [3] 宏观需求与收入支持 - 国家发展改革委发布会强调坚持把宏观政策的发力点放在做强国内大循环上，全方位扩大国内需求 [5] - 有关方面正在研究制定稳岗扩容提质行动和城乡居民增收计划，以增强居民消费能力，优化消费供给 [5] - 中指研究院调查显示，当前影响购房者置业的因素中，居民收入不稳定排在首位 [6] - 预计年内将有具体政策落地以稳定居民收入或收入预期，为购房需求释放奠定重要基础 [7] - 发布会提及“进一步清理消费领域不合理限制措施”，这与房地产领域的政策调整方向一致 [8] - 自去年起，高层会议多次提出清理住房消费不合理限制，北京、上海、深圳等大城市已持续放松限购 [9] - 预计房地产领域将落地具体举措，如清理不合理限制性政策，引导企业注重长期价值创造，推动“优质优价、良性竞争” [9] 财政政策与成本支持 - 财政部发布会传递积极信号，2026年财政政策将坚持“总量增加”，扩大财政支出，确保力度“只增不减” [11] - 财政政策与房地产上下游息息相关，税务政策直接影响购房成本，例如之前的住房交易减税政策 [12] - 中指研究院解读认为，2026年财政政策将继续加大力度，结构上将强化提振消费、“投资于人”、民生保障等方面 [13] - 更多财政资金介入被视为稳定市场预期、提升交易活跃度、稳定房地产市场的关键举措 [14] - 2025年底以来，财政部联合多部门接连出台住房交易减税政策，降低居民购房成本，对市场产生积极影响 [15] - 预计未来相关政策仍有发力空间，如进一步优化利息抵扣个税政策、支持购房贴息、加大对多孩家庭及人才的支持、加大租金及购房补贴力度等 [15] 城市更新与长效动力 - 自然资源部与住房城乡建设部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，旨在针对性破解城市更新堵点难点 [3][17] - 城市更新通过对老城区、老房子进行改造升级，盘活存量土地和房产资源，改善居住环境并带动房地产上下游产业发展，间接稳定楼市 [18] - 该《通知》进一步细化和完善了规划政策、存量土地政策、临时利用政策、资源资产组合供应整体运营政策、不动产登记服务政策和历史遗留问题处置政策 [19] - 《通知》提出可对拟实施城市更新区域的详细规划进行评估、优化，并纳入国土空间规划“一张图”实施监督 [19] - 《通知》明确，利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业的，可享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年 [20] - 专家分析指出，该《通知》为城市更新中涉及的规划、土地问题提供了解决方案，资金难题也将有所缓解，将加速推进城市更新 [21] - 城市更新通过加装电梯、小区绿化、健身步道及完整社区建设提升居住品质与便利性，改善民生，并向市场释放积极信号，为房地产市场健康发展注入新动能与稳定预期 [21] 综合影响分析 - 一天内的3场重磅发布从不同侧重点共同支持房地产：稳定收入增强购房底气，财政政策发力可能降低购房成本，城市更新推进盘活存量资源并带动相关产业发展 [21] - 中指研究院分析认为，多部门政策落地中多项与房地产密切相关，财政政策发力、增加居民收入、进一步支持城市更新等具体举措均将为楼市释放利好 [22] - 居民收入稳定是房地产市场活跃度提升的重要基础，更多财政资金“投资于人”有利于提振房地产市场预期 [22] - 完善城市更新政策对于各地探索可持续城市更新模式、提高城市更新效能、盘活存量等均将带来利好，有望在稳楼市中发挥积极作用 [22]