政策动向 - 中国人民银行宣布将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% [1] - 央行广东省分行跟进宣布自2026年1月21日起广东省内20个城市统一执行商业用房购房贷款最低首付款比例不低于30%的政策 [2] - 此次政策调整是商办类房产的首次解限此前许多城市的最低首付比例要求至少在50%以上 [4] 政策意图与市场初期反应 - 政策的首要目标被视为为库存高企的市场“开闸放水”以去库存而非鼓励投机性购房 [5] - 政策出台一周后广州市场反应平静成交数据尚未出现显著波动 [6] 2025年广州商办市场整体表现 - 2025年广州共成交10579套商办产品同比下滑30% [9] - 市场成交呈现典型的“金字塔”结构总价300万元以下产品成交占比高达85%是市场基本盘 [22] - 从总价段看100万元以下成交5145套100-300万元成交3925套300-500万元成交876套500-1000万元成交382套1000万元以上成交251套 [20] 区域成交结构分析 - 主城区展现出强劲韧性是成交的绝对主力区域 [12] - 白云区以1913套成交排名第一番禺区以1789套成交紧随其后 [12] - 南沙区以1566套成交量冲进前三超越了海珠、荔湾等传统核心区 [12] - 其他区域成交情况为天河区585套越秀区306套荔湾区1292套海珠区1204套黄埔区558套花都区393套增城区684套从化区289套 [13] 产品成交结构分析 - 70平方米以下的小户型商办是成交主流成交占比接近80% [13] - 大面积商办（180平方米以上）的成交逻辑不同海珠区以122套成交荣登该细分赛道榜首 [16] - 大面积商办买家更聚焦资产的“确定性”和“稀缺价值”倾向于选择与城市重大发展规划深度捆绑的资产 [19] 高端市场竞争格局 - 千万级成交是广州各大中央商务区的直接对话 [22] - 代表性项目包括白鹅潭的白鹅潭瑞玺、琶洲的琶洲南TOD、万博的华润置地长隆万博悦府、白云新城的白云之窗 [22] - 高端市场竞争的核心是对城市核心资源的“占有欲” [22] 市场分化与投资逻辑 - 新政加速了市场价值分野催生出“实用主义”和“价值主义”两类市场 [22] - “实用主义”市场以总价300万元以下、小户型产品为代表逻辑是精算投资关注租金回报率、空置风险和物业成本 [23] - “价值主义”市场以核心区大面积成交和各大CBD千万级项目为代表逻辑是财富沉淀与身份趋同买家寻求能够穿越周期的“硬通货”资产 [24] - 对于追求现金流的投资者建议聚焦地铁上盖、产业园区周边、配套成熟区域的小户型产品并甄别运营能力强的开发商和物业 [25] - 对于追求资产保值与增值的投资者必须恪守“核心中的核心”原则选择占据不可再生资源、享受顶级规划红利、产品力卓越的项目 [25]