国家战略与政策导向 - 城市更新已成为国家中长期战略，“实施城市更新行动”首次写入“十四五”规划，标志着中国城市发展进入以存量提质为主的新阶段 [1] - “十五五”规划建议提出“大力实施城市更新”，工作重心从规模化推进全面转向高质量、可持续的新阶段 [2][8] - 2025年底的中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议均明确要求“高质量推进城市更新”，并着力打通资金等关键堵点 [1][8] 总体规模与投资 - “十四五”期间，全国实施城中村改造项目2387个，启动城市危旧房改造17.5万套，累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 [1] - 仅2024年一年，全国实施城市更新项目就达6万余个，完成投资约2.9万亿元 [4] - “十四五”期间，广州市完成城市更新固定资产投资7500亿元，其中改造老旧小区734个，惠及131.87万居民 [4] - 广州市计划在2026年完成相关固定资产投资2000亿元，并谋划启动“十五五”期间30个以上城市更新片区改造 [1][11] 一线城市制度与实践模式 - 北上广深四座一线城市已率先完成城市更新立法，搭建制度框架 [1] - 深圳领跑，出台全国首部城市更新地方法规《深圳经济特区城市更新条例》 [4] - 上海与北京相继落地本地城市更新条例 [4] - 广州推出《广州市城市更新条例（征求意见稿）》及全国首部城中村改造地方性法规《广州市城中村改造条例》 [4] - 各超大城市更新路径呈现鲜明地方特色：北京重“功能疏解与保护”，上海重“治理与品质”，广州重“活力激发”，深圳重“空间拓展与效率” [5] 各城市具体进展与特点 - 北京：“十四五”期间完成7800万平方米市属老旧小区改造，核心区平房院落申请式退租9700余户，启动实施危旧房改建104万平方米，更新以政府统筹与保留利用导向为主 [6] - 上海：以“两旧一村”为重点，“十四五”期间按照每年不少于1000万平方米的目标推进老旧小区改造，2021至2024年底已实施超过5300万平方米，核心区域项目市场投资参与度较高 [6] - 广州：主要采取政府主导模式，推动城中村改造走向“依法征收、净地出让”新模式，天河区冼村项目成为典型案例 [6] - 深圳：更新模式市场化特征突出，遵循政府统筹、市场运作原则，由市场主体负责实施与资金筹措，改造以拆除重建类为主 [7] 发展趋势与模式转型 - 城市更新正从过去“大拆大建”转向“留改拆并举”，从单一空间改造升级为“空间—功能—文化—治理”系统性再生 [2] - 更新模式正从“拆建大开发”转向“留改大运营” [3][12] - 2025年8月发布的《中共中央、国务院关于推动城市高质量发展的意见》将“支持自主更新、原拆原建”写入文件，释放模式转型新信号 [4] - 具体案例包括：北京市西城区桦皮厂8号楼通过政府、产权单位与居民成本共担实现更新；广州市花都区打造了由居民作为主体出资、原址重建的标杆项目 [5] 面临的挑战与未来路径 - 当前一线城市更新普遍面临历史风貌保护与发展的矛盾、产权情形多元复杂、资金成本巨大、改造难度高等瓶颈 [8] - 深圳存在大量已立项但未实施的项目，未来工作重点须转向“控增量、盘存量”，且市场下行周期中项目普遍面临资金压力 [9] - 未来更新需在机制、资金和实施上协同推进 [10] - 机制上，需创新产权整合与利益共享方式，探索土地分层确权、空间股权化及容积率转移等政策工具 [10] - 资金上，应拓展REITs适用范围至老旧厂房、社区商业等领域，设立专项基金引入长期资本，推广改造、运营与服务一体化模式 [10] - 实施上，需转向精细活化，例如上海衡复风貌区“微更新”、广州为十五运会进行的“微改造”（30个赛事场馆全部沿用既有设施改造）等 [11] “十五五”期间各地重点方向 - 北京强调“突出整体性、系统性，实施区域综合性更新” [11] - 上海致力于“优化城市发展空间格局” [11] - 深圳着眼于“引导创新空间协同发展，形成全域创新空间格局” [11] - 广州侧重“走成片开发、区域统筹更新路子，推动完善城市更新立法，健全多元化投融资机制” [11]