文章核心观点 - 2026年开年核心城市二手房市场呈现“量价齐升”的强劲态势，打破了市场低迷预期，成为观察楼市复苏的重要窗口 [1] - 本轮回暖是政策精准发力与市场自发调节共同作用的结果，为楼市注入强心剂，但并非行业全面反转信号，而是结构性复苏的起点 [9] 政策驱动因素 - 政策组合拳精准落地是核心驱动力，一系列“真金白银”的利好政策密集释放，全方位降低交易门槛并修复市场预期 [3] - 增值税新政成效显著，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率从5%降至3%，叠加附加税费后，一套总价500万元房源可节省近10万元交易成本 [3] - 信贷与配套政策协同发力，央行1月中旬下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，首套房贷款利率普遍跌破3%，较数年前下降超1.5个百分点 [3] - 换房个税退税政策延续至2027年底，商用房首付比例降至30%，武汉等城市取消公积金贷款户籍限制，形成覆盖多维度需求的政策支持体系 [3] - 权威媒体强调政策需“一次性给足”的定调，彻底打破市场对政策反复的担忧，为交易活跃注入信心 [3] 核心城市市场表现 - 市场呈现“一线领跑、新一线跟进”的差异化复苏格局 [4] - 上海热度突出，1月多次出现单日成交破千套场景，截至1月19日成交已突破1.3万套，预计全月将连续三个月站稳2.2万套高位 [4] - 上海二手住宅挂牌量较一周前减少2402套，呈现缓慢下行趋势，房东议价空间持续收窄 [4] - 深圳市场呈现“豪宅与普通二手房双线发力”特征，第2周二手房网签量环比暴涨43%，香蜜湖、深圳湾等核心片区成交量飙升，看房量同比上涨31.8% [4] - 南京1月单日成交最高达340套，创近一年新高，累计成交已突破3056套，超过去年12月全月总量 [6] - 杭州奥体、世纪城等热点板块成交翻倍，申花板块一个周末成交9套，抵得上此前一周成交量 [6] - 苏州狮山片区学区房出现“当日挂牌次日签约”的秒签场景，部分房东因预期升温临时撤牌 [6] - 回暖并非普涨，而是聚焦核心板块，远郊区域仍面临流动性不足压力，南京临安、杭州富阳等区域成交周期超249天，与核心区形成鲜明对比 [6] 市场联动效应与房企影响 - 二手房市场活跃打通了“卖旧买新”的置换链条，形成一二手市场联动复苏效应 [6] - 贝壳数据显示，南京、成都等城市“卖旧买新”客户占比显著提升，北京、上海新房网签量已呈现环比上涨态势 [7] - 一线城市新房成交面积在开年第一周结束了连续12周的同比下降趋势 [7] - 二手房价格企稳为新房定价提供合理锚点，南京核心区二手房成交均价环比上涨1.7%，推动新房推盘定价更趋稳健 [7] - 销售回款提速成为房企最直接的“造血”方式，成交放量带动回款规模激增，头部房企与优质民营房企受益显著 [7] - 万科凭借股东低息借款与中债增进增信支持，流动性安全垫持续筑牢 [7] - 绿城等聚焦核心城市改善产品的房企，因契合市场需求，回款与盈利空间同步改善 [7] - 出险房企仍需依赖债务重组与资产出售，纾困进程相对缓慢，市场回暖带来的信心修复仅为其债务谈判创造了更有利环境 [7] 后市展望与行业趋势 - 短期看，随着传统销售旺季“金三银四”临近，叠加政策效应持续显现，核心城市二手房成交有望延续回升态势，改善型需求将持续成为主力 [8] - 需警惕热度集中于核心城市，三四线城市仍深陷库存泥潭，楼市“强者恒强”的分化格局将进一步加剧 [8] - 当前成交增长部分源于春节前的集中入市需求，节后需求是否衔接存在不确定性 [8] - 居民收入预期尚未完全修复，单靠政策刺激的行情可能面临后劲不足的风险 [8] - 长期趋势看，市场正从“普涨时代”转向“品质竞争时代”，购房决策更聚焦于居住价值、配套成熟度与流通潜力 [8] - 核心板块的优质二手房与改善型新房将成为市场主流，粗制滥造的远郊房源逐步被市场淘汰 [8] - 对房企而言，聚焦核心城市、优化产品结构、筑牢资金链，将是穿越行业周期的关键 [8]