文章核心观点 - 一项700亿元人民币的房贷贴息政策，有望撬动高达280万亿元的居民房地产资产，是当前针对楼市根本难题的精准调控措施[1] - 政策需精准施策而非普惠撒钱，通过为期30年、初始1%的贴息，并配合限购放开、税费减免等组合拳，旨在修复居民财富与市场信心，推动市场进入健康循环[9][11][15][31] - 政策窗口期紧迫，需在2026年3月两会后尽快落实，以避免市场信心进一步下滑和潜在的房价大幅下跌风险[37] 当前房地产市场状况 - 市场处于重要转折关口，商品房待售面积连续九个月下降，但截至2025年11月底，住宅待售面积仍高达3.9361亿平方米，去库存压力巨大[3][5] - 二手房成交量正接近超过新房，市场信心低迷，存量房业主面临房价下跌、置换困难的困境[3][7] - 需求结构已变，改善型需求及“卖旧换新”模式成为市场主流[7] 核心政策：房贷贴息 - 政策核心为针对新房的长期贴息，期限需达30年，短期补贴无效[9] - 贴息应精准针对新房，不包括二手房和存量房，以避免财政资源浪费[9][11] - 贴息力度初始设定为1%，待市场回暖后逐步调低至0.7%、0.5%并有序退出，借鉴2015-2016年房贷利率优惠的成功退出经验[11][27] 配套政策组合 - 限购放松：一线城市带头放开，例如北京将非京籍家庭五环内购房社保年限从3年降至2年，五环外降至1年，并放宽多子女家庭购房套数限制[13] - 信贷支持：商业贷款不再区分首套二套，最低利率可达3.05%，首套房首付比例最低降至15%，公积金贷款额度提升[15] - 税费优惠：延续居民换购住房个人所得税退税政策至2027年底；2026年1月1日起，个人销售住房增值税免征年限满两年即免，未满两年税率从5%降至3%[21] - 地方性措施：如南宁针对新婚和多子女家庭提供购房补贴；河南许昌创新利用保障性住房再贷款资金收购存量商品房，以推动保交楼和去库存[15][29] 政策预期效果 - 新房市场：有望刺激过去三年积压的需求集中释放，配合政策组合，半年内冲刺10万亿元新房销售额目标具有可能性[17] 一线城市限购放开将加速刚需和改善型需求入市，带动销量迅速回升[19] - 二手房市场：价格将跟随新房走势反弹，形成买涨不买跌的健康循环[23] 北京政策放松后，二手房带看和成交量已明显增加，税费降低促进了流通[25] - 财富与信心修复：700亿贴息资金有望带动280万亿居民房地产资产，修复全国约半数居民的房产财富，改善居民资产负债表，增强消费信心，防止房价出现第三次30%幅度的下跌及系统性债务风险[31] - 市场分化：政策不会导致普涨，将加剧市场结构性分化，人口流入、产业强劲的一线及强二线城市房价有望稳步上涨，而人口外流的三四线城市仍需以价换量[33] 政策实施与退出节奏 - 政策需精准把握推出与退出时机，贴息政策预计在约半年后开始逐步退出，通过降低贴息比率让市场“吃不饱”，防止政策依赖[27] - 退出过程需搭配配套措施，如下半年在二线以下城市推进城中村改造，借鉴许昌模式化解库存与地方债务风险[29] - 强调政策的及时性与可信度，行动迟缓将损害政策信誉，削弱市场信心[37] 行业长期趋势 - 房地产行业高杠杆、快周转的旧模式失效，竞争将从规模转向产品品质与服务[33] - 市场进入以结构为主导的新阶段，房价将与城市的人口、产业和资源水平相匹配，优质资产价值将凸显[33][37] - 精准调控、因地制宜是行业走向健康发展的必由之路，2015-2016年的房贷优惠政策及2026年各地的差异化措施均为成功先例[35]