全国人口与出生人口趋势 - 2025年全国出生人口为792万人 与2016年高峰期1883.24万人相比下降超过一半[1] - 2025年全国死亡人口为1131万人 导致全国总人口减少339万人[1] - 2024年全国出生人口为954万人 较2016年1883.24万人下降49.34%[5] - 出生人口下降意味着住房新增需求与学区房需求减少[1] 不同城市人口变动分化 - 全国人口负增长背景下 不同城市情况差异显著 核心大城市出生人口降速慢 三四线城市降速快[4] - 大城市常住人口保持增长 三四线城市常住人口持续下降[4] - 以西安和宝鸡为例 西安2024年出生人口11.35万人 较2019年高点12.45万人降幅为8.84% 宝鸡2024年出生人口2.6万人 较2016年高点4.16万人降幅达37.5%[7] - 2015年至2024年十年间 西安常住人口从870.56万人增长至1316.76万人 增长约446.2万人 保守估计增长约400万人[9] - 同期 宝鸡常住人口从376.33万人下降至325.37万人 减少50.96万人 渭南从535.99万人下降至458.36万人 减少77.63万人[9] - 西安十年常住人口增长约400万人 意味着陕西省内其他地市人口总和减少约240万人[10] - 广州 武汉 成都 南京 苏州 合肥 杭州等核心大城市过去十年常住人口均呈增长态势 其中广州 成都增长规模超过500万人[12] - 人口持续向大城市聚集 因其拥有更多就业机会和优质公共资源 形成人才与企业聚集的循环 加剧对三四线城市的虹吸效应[12] 大城市学区房需求逻辑 - 大城市人口持续增长 学位需求保持不减 而三四线城市学位需求不断减少[12] - 大城市内部教育资源分布不均 优质教育资源依然稀缺[3][14] - 部分公办学校在扩大办学规模后仍无法满足需求 需提前发布学位预警 例如西安近期有30多所学校发布2026年学位预警[14] - 民办学校招生冷热不均 2025年翱翔中学计划录取686人报名1481人 辅伦中学招生1000人报名2198人 滨河学校招生1011人报名3043人 锦园中学计划录取15人报名144人 而另有多所学校报名人数远低于计划录取人数[14] - 根本原因在于优质教育资源分布不平衡 需求集中于“好学校”[14] - 尽管通过“名校+”等集团化办学模式促进均衡 但名校因长期积累的优质生源与师资 其优势地位难以撼动[16] - 即使出生人口下降 大城市居民对优质教育的追求不变 因此核心城市的优质学区房需求依然强劲 价值稳固[16] - 城市之间及城市内部区域的分化是现状也是未来趋势[16]