文章核心观点 - 中国城市发展已进入以存量提质为主的新阶段，“大力实施城市更新”是“十五五”时期的重点工作，其重心正从规模化推进全面转向高质量、可持续的新阶段[1][2][8] - 城市更新是拉动投资、扩大内需、促进发展的关键，一线城市因其体量大、业态全、起步早，在城市更新实践中处于前列[4] - 城市更新的模式正从过去的“大拆大建”转向“留改拆并举”，并进一步升级为追求经济、社会、生态综合效益的“留改大运营”时代[2][11] 政策与规划 - 国家层面：“实施城市更新行动”首次写入“十四五”国家中长期规划，标志着中国城市发展正式进入以存量提质为主的新阶段[1]；“十五五”规划建议提出“大力实施城市更新”，将其置于更重要的位置[2]；2025年底的中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议均明确要求“高质量推进城市更新”，并着力打通资金等关键堵点[1][8] - 地方层面：北上广深四座一线城市在“十四五”期间率先完成从制度缺位到有章可循的立法跨越，搭建了全域更新制度框架[1][4]；各地“十五五”规划建议明确了更新重点，如北京强调“区域综合性更新”，上海致力于“健全可持续模式”，深圳着眼于“创新空间协同”，广州侧重“成片开发、区域统筹”[11] - 模式转型信号：2025年8月发布的《中共中央、国务院关于推动城市高质量发展的意见》将“支持自主更新、原拆原建”写入文件，释放了城市更新模式转型的新信号[4] 投资与项目规模 - 全国范围：2024年，中国实施城市更新项目达6万余个，完成投资约2.9万亿元[4] - “十四五”期间：全国实施城中村改造项目2387个，启动城市危旧房改造17.5万套，累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人[1] - 一线城市案例：广州在“十四五”期间完成城市更新固定资产投资7500亿元，其中改造老旧小区734个，惠及131.87万居民[4]；广州计划在2026年完成相关固定资产投资2000亿元，并谋划启动“十五五”30个以上城市更新片区改造[1][11]；北京完成7800万平方米市属老旧小区改造，核心区平房院落申请式退租9700余户，启动实施危旧房改建104万平方米[6]；上海按照每年不少于1000万平方米的目标推进老旧小区改造，2021至2024年底已实施超过5300万平方米[7] 一线城市更新模式与特点 - 北京：模式以政府统筹与保留利用导向为主，重“功能疏解与保护”，主要方式为保留、利用和提升，聚焦民生改善与功能优化[6] - 上海：模式以政府主导、市属区属本地国企协同推进为主，重“治理与品质”，将“两旧一村”作为更新重点领域，核心区域项目市场投资参与度较高[7] - 广州：模式以政府主导为主，重“活力激发”，聚焦城中村改造，推动其走向“依法征收、净地出让”的新模式，天河区冼村项目成为典型案例[1][7] - 深圳：模式市场化特征突出，遵循政府统筹、市场运作原则，重“空间拓展与效率”，由市场主体负责实施与资金筹措，改造以拆除重建类为主[7] 发展趋势与高质量更新路径 - 发展趋势：从单纯的空间改造，转向追求经济活力、社会融合与生态效益的综合提升，从“拆建大开发”转向“留改大运营”[2][9][11] - 机制创新：需创新产权整合与利益共享方式，推广“产权归集+协议置换”等模式，探索土地分层确权与空间股权化，以破解复杂的产权问题[10] - 资金创新：需拓展REITs适用范围至老旧厂房、社区商业等领域，设立专项基金引入长期资本，推广改造、运营与服务一体化模式，以持续收益支持前期投入[10] - 实施创新：需转向精细活化，例如通过“微更新”为历史空间植入新功能，或激发社区内生动力，实现可持续更新[10] - 技术融合：数字化与低碳技术的深度融合，正推动更新模式向智慧化、绿色化演进[9] 面临的挑战 - 普遍瓶颈：历史风貌保护与城市发展的矛盾、产权情形多元复杂、资金成本巨大、改造难度高等问题，是当前一线城市更新中普遍面临的瓶颈[8] - 深圳的具体挑战：存在大量已立项但未实施的项目，未来工作重点需转向“控增量、盘存量”；居住类项目受限于容积率与建筑高度新规，在高密度建成区难以推进；高度依赖市场化运作，在市场下行周期中项目普遍面临资金压力[9]