事件概述 - 上海浦东滨江凯旋门三期发生购房纠纷 购房者因未在约定期限内获批按揭贷款 被开发商新鸿基地产起诉索赔超过1200万元人民币 若计入诉讼成本总损失或超2000万元 [1] - 购房者发布公开信称 开发商指定了不具备大额按揭审批能力的银行导致贷款逾期 其自行找到两家国有银行获批后 开发商拒绝配合放款并提起诉讼 [6][7][8] - 新鸿基地产在事件曝光后4小时内发布声明驳斥 称从未指定贷款银行 贷款未获批系购房者个人原因所致 并已就逾期支付房款超一年提起诉讼 [1][8][10] 项目与市场情况 - 滨江凯旋门是新鸿基地产在上海陆家嘴滨江开发的高端豪宅项目 2005年拿地 开发周期近20年 三期于2024年4月开盘 [3] - 项目价格持续大幅上涨 2012年首次开盘均价9.8万元/平方米 2020年二期均价13.8万元/平方米 涨幅超40% 2024年三期均价飙升至17万元/平方米 [3] - 三期套均总价突破4000万元 最贵房源总价超过1.1亿元 [3] - 市场热度极高 三期认筹5天收到超1000组申请 创认购比率新高 入围积分高达113.04分 需缴纳253个月社保 刷新2024年上海新房积分纪录 [4] - 212套房源开盘当日全部售罄 销售额超70亿元 创2024年上海套均超3300万豪宅的清盘纪录 [4] 双方核心争议点 - 购房者指控开发商指定了无大额按揭审批能力的银行 是导致其贷款逾期的根本原因 [7] - 购房者质疑 其购房为自住且房价下跌无差价可赚 逾期责任在于开发商指定银行剥夺其选择权 [8] - 新鸿基地产严正声明从未向任何购房者指定贷款银行 并谴责相关方在司法审理过程中恶意造谣 [10] 行业专家观点 - 事件反映出高端楼市交易流程、权责划分、监管机制等多层面问题 具有行业代表性 [11] - 高总价豪宅市场存在显著信息不对称与议价权失衡 开发商处于绝对主导地位 购房者缺乏实质性谈判空间 易陷入“被动履约”困境 [12] - 现行商品房预售制度下 贷款审批失败风险几乎完全由买方承担 机制设计忽视了金融配套服务的关键作用 将系统性风险转嫁给消费者 [12] - 建议监管部门明确贷款协助义务、限制不合理违约金上限 并建立开发商、银行、购房者三方协同机制 [13]