恒生指数ADR表现 - 恒生指数ADR收盘价为24337 44点 下跌170 37点 跌幅0 70% [1] - 当日最高价24570 46点 最低价24266 27点 开盘价24494 75点 [1] - 52周最高点为25638 77点 当前价格较52周高点低5 08% [1] - 当日成交量为5034 77万股 平均成交价24418 37点 [1] 大型蓝筹股涨跌情况 - 汇丰控股ADR表现最佳 收报96 348港元 较港股上涨1 15% [2][3] - 腾讯控股ADR收报533 076港元 较港股下跌0 36% [2][3] - 中信股份ADR跌幅最大 下跌11 53% 收报10 263港元 [3] - 快手-W ADR下跌5 30% 收报70 648港元 [3] - 比亚迪股份ADR下跌3 74% 收报111 859港元 [3] 重点公司ADR价格变动 - 阿里巴巴(09988)ADR收报114 871港元 较港股下跌1 74% [3] - 美团-W(03690)ADR收报120 886港元 下跌1 08% [3] - 网易-S(09999)ADR收报199 87港元 下跌0 76% [3] - 京东集团-SW(09618)ADR收报121 318港元 下跌1 13% [3] - 泡泡玛特(09992)ADR收报242 949港元 微跌0 10% [3]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其 準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容 而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 (於香港註冊成立之有限公司) 股份代號 : 16 ( 港幣櫃台 ) 及 80016 ( 人民幣櫃台 ) 董 事 局會議 召開日期 新鴻基地產發展有限 公 司 (「本公司 」)謹 此 宣佈， 本公司 將 於 二 ○ 二 五 年 九 月 四 日（星期 四 ）舉 行 董 事 局 (「 董事局 」) 會議，藉以 ( 其中包括 ) 批 准 本公司及其附屬公司 截 至 二 ○ 二 五 年 六 月三十日 止 財政年度 之 全 年 業 績 及 其 發 佈 ， 以 及 考 慮 建 議 派 發 末 期股息。 承董事 局 命 公司秘書 容上達 本公告以英文及中文發出。中英文版本內容如有任何不相符，概以英文版本為準。 香港，二○二五 年八月一日 於本公告所載之日，本公司董事局由九名執行董事郭炳聯 (主席兼董事總經理) (郭顥澧 為其替代董事)、黃植榮(副董事總經理)、雷霆(副董事總經理)、郭基煇、郭基泓、董子豪、 馮玉麟、馮秀 ...

智通财经APP获悉，近期，摩根士丹利与美联集团有限公司的专家谢先生(Gordon Tse)和刘先生(Buggle Lau)就香港住宅市场举行了一次电话会议。他们认为，在以下因素的支撑下，香港房价可能已经触底： (1)供应有限;(2)抵押贷款利率下降;(3)内地购房者的贡献增加。 相对于零售和写字楼市场，摩根士丹利对住宅市场和开发商保持积极看法。 2025 年上半年，整体成交量(一手和二手单位)同比增长 3.9%，达到 2.9 万套，这得益于 2025 年 5 月以 来 Hibor 下降、开发商的竞争性定价策略以及内地购房者贡献的增加。2025/26 年度财政预算案放宽了 印花税(仅 100 港元)，因此 2025 年上半年，售价在 1000 万港元及以下的房产销量同比激增 305%。 2025 年，大众市场的表现可能会继续优于奢侈品市场。美联预计 2025 年一手单位销量将达到 1.8 万套 (同比增长 6%)。 在开发商中，摩根士丹利看好新鸿基地产(00016，增持)和恒基兆业(00012，增持)。 摩根士丹利的依据是：(1)高股息收益率;(2) Hibor(香港银行同业拆借利率)和利率下降带来的好处;(3 ...

商业政策与资产交易 - 多城市密集出台离境退税政策，广州天环广场启用首个"即买即退"集中退付点，大连、湖北实施新政，上海计划增设退税商店 [5] - 离境退税政策成效显著，四川新政首月退税商店销售额同比增长224%，海南离岛免税五年累计购物金额达1958亿元，年均增长62.6% [5] - 杭州万科拟整体出售智尚汇商业中心项目，总建筑面积约1万平方米，二手房挂牌价1.30-2.88万元/平方米 [6] - 何猷君控制的星竞威武以40%持股成为寰聚商业第一大股东，后者管理资产超60亿元，布局70余个文旅项目 [6][7] 企业轻资产扩张与跨界布局 - 华润万象生活签约莆田金鼎广场升级项目，计划2026年以"莆田万象汇"品牌开业，首次深入三线城市 [10] - 保利商旅签约广州香雪时光项目，打造首个POD概念购物中心，为广州第9个商业项目 [10][11] - 京东加速门店扩张，6月连开4家京东Mall，北京双井店开业前两日客流破10万人次，2小时销售额超千万 [12][13] - 绿地集团天津团泊绿地缤纷天地商业街试运营，占地1.6万平方米，二期打造"公园式街区" [12] 商场改造与社区商业升级 - 上海恒隆广场扩建部分封顶，新增3080m²零售面积，可租赁面积增加13% [14] - 广州天河领展广场西翼改造中，B1层打造"平川好味"美食空间，东翼改造后年销售增31%，客流增37% [15][16] - 常州武进吾悦广场升级135个品牌，成为全国首个吾悦广场金标项目 [17] - 北京西直门凯德Mall引入DT-X邻里中心概念店，面积1万平方米，整合超市、咖啡、书店等业态 [17] 商业品牌动态 - 霸王茶姬香港第二店落地荃湾，计划再开8家标准门店 [18] - 老乡鸡提交港股上市申请，2024年营收62.88亿元，毛利率22.8%，全国1564家门店 [18] - 耐克2025财年营收463亿美元同比降10%，大中华区营收65.85亿美元同比降13% [19] - LV在上海开设全球唯一"路易号"巨轮体验店，融合零售、餐饮与展览，预约已满至7月底 [20] 电商与REITs市场 - 阿里发行120亿港元可转债，资金用于云计算和国际电商业务 [28] - 抖音进军日本电商市场，依托3300万月活用户，开放自运营与全托管模式 [30] - 中金中国绿发商业REIT上市首日涨幅30%，收盘价4.108元/份 [31] - 中海地产申报佛山映月湖环宇城REITs，计划募资13.55亿元 [33] - 华夏华润商业REIT拟扩募购入杭州萧山、沈阳长白及淄博万象汇项目 [34]

公司动态 - 新鸿基地产位于马鞍山的住宅项目Sierra Sea第1B期160个单位在数小时内全数售出 [1] - 公司新楼盘首轮销售表现强劲，反映市场对其产品的认可度较高 [1] 行业趋势 - 香港房地产市场近期因抵押贷款利率降至两年多来最低水平而吸引买家入市 [1] - 住宅项目快速售罄现象表明市场需求仍然旺盛，行业景气度有所回升 [1]

项目概况 - 广州环球贸易广场（ICC）位于广州南站商务区核心区，距离南站东广场仅50米，总建筑面积约为17.75万平方米，包含179.85米的超高层C1办公楼和C2办公楼及相关配套设施 [1] - 项目功能涵盖商业、商务、居住、公共交通设施、公共服务设施等，由香港新鸿基地产投资，中建四局承建 [1] - 项目自2023年12月进场施工以来进展顺利，办公楼已部分封顶，预计明年建成投入使用 [1] 施工技术 - 项目广泛采用云端建造工厂等智能建造技术，首次实现近3000平方米"核心筒+外框"全覆盖钢平台 [2] - 引入工程机器人实现钢筋、模板、混凝土三大工艺的高度机械化、自动化、智能化作业，施工效率提升30%，工期节省约10% [2] - 云端建造工厂配备自动开合雨棚、喷雾降尘系统及通风装置，夏季工地温度降低10℃以上，小雨天气仍可正常施工 [2] - 采用中建四局2.0版数字建造管控平台，部署指挥中心、"双碳"管理、智慧建造等关键模块，实现施工进度、资源利用及质量控制的实时监控 [2] 项目背景 - 2021年《广州南站核心区城市设计》提出以打造世界性超大型TOD为目标，将"天量客流"转化为"人才流、信息流、资本流、商务流" [3] - 2021年4月新鸿基地产以70.82亿元人民币竞得广州南站核心区地块，明确打造综合TOD，引入商场、酒店、写字楼、公寓和住宅等综合业态 [3] - 广州南站ICC项目被定位为穗港联动、双核驱动的新地标，体现粤港澳大湾区一小时生活圈的新枢纽 [3]

指数表现 - 中证港股通海外50指数报2363 02点 近一个月下跌8 85% 近三个月上涨1 31% 年至今下跌0 09% [1] - 指数基日为2014年11月14日 基点为3000 0点 [1] 指数构成 - 样本选取港股通范围内最大的50家非中国公司 反映港股通非中国证券整体表现 [1] - 指数样本每半年调整一次 调整时间为每年6月和12月的第二个星期五的下一交易日 [2] - 新样本市值排名前40优先进入 老样本排名60后优先剔除 权重因子随样本调整 [2] - 特殊情况如样本退市或港股通范围变动将触发临时调整 [2] 权重分布 - 前十大权重股合计占比67 19% 汇丰控股(11 19%) 香港交易所(10 96%) 友邦保险(9 61%) 渣打集团(8 31%) 保诚(7 05%) 创科实业(4 58%) 中电控股(4 3%) 中银香港(4 07%) 长和(3 72%) 新鸿基地产(3 38%) [1] - 全部样本均来自香港证券交易所 占比100% [1] 行业分布 - 金融业占比最高达55 33% 其次为房地产(11 96%) 公用事业(10 48%) 可选消费(10 47%) [2] - 其他行业占比：通信服务4 98% 工业2 92% 主要消费2 47% 信息技术0 53% 医药卫生0 44% 能源0 41% [2]

文章核心观点 - 高盛预计香港住宅楼价今年形成价格底部，下调2025 - 2027年实质楼价预测，同时下调覆盖的香港开发商2025 - 2027财年每股盈利预测和目标价，维持对新鸿基地产和长实集团“买入”评级、对恒基地产“沽售”评级，认为香港住宅价格稳定时行业每股盈利/股息底部才会形成 [1][2][3] 香港楼市现状及预测 - 香港住宅楼价从2021年高峰累跌近30%，今年预计形成价格底部，交易活动有所上升但仍低于长期周期中部 [1] - 价格修正后可负担性恢复、融资条件改善及租金收益率提高吸引新置业者等，开启“寻找清算价格”阶段 [1] - 开发商库存量为正常水平两倍，预计过剩库存2025年底前清空，第一季度成交量同比增长超20% [1] - 考虑年初至今价格降2%和库存过剩，将2025/26/27年实质楼价预测下调至同比无起跌、升3%及升4%，此前预测为升5%、升4%及升4% [1] - 价格上涨将由租金上升带动，过去两年新人才流入使租金以中等个位数速度增长，自2022年中以来租金收益率未与借贷成本匹配 [1] 香港开发商盈利及评级情况 - 结合下调的物业价格预测和最新竣工计划，将覆盖的香港开发商2025 - 2027财年每股盈利预测平均降3%、降6%及升4%，基于12个月资产回报率 - 股本回报率的目标价平均下调4% [2] - 维持对新鸿基地产和长实集团“买入”评级，目标价分别86港元及45.7港元，提供8% - 9%经常性自由现金流收益率 [2] - 维持对恒基地产“沽售”评级，目标价18.8港元，因其杠杆率和/或资本支出负担可能对每股股息前景构成压力，经常性自由现金流收益率为6% - 7% [2] 行业盈利能力及前景 - 物业开发业务的税息折旧及摊销前利润仍是行业盈利能力重要驱动因素，约占总税息折旧及摊销前利润的30%，成交量回升但利润率仍承压 [3] - 对香港物业开发的依赖及住宅市场疲软，导致过去五年市场共识对该行业每股盈利平均下调约45% [3] - 只有香港住宅价格稳定时，行业每股盈利/每股股息底部才会形成，此前股份预计继续以收益率交易，当前收益率与过去十年平均水平一致 [3]

集团整体财务数据关键指标变化 - 截至2024年12月31日止六个月，集团收入399.33亿港元，较2023年同期的275.42亿港元增长45.0%[7] - 可拨归公司股东账目所示溢利75.23亿港元，较2023年同期的91.45亿港元下降17.7%；基础溢利104.63亿港元，较2023年同期的89.06亿港元增长17.5%[7] - 可拨归公司股东账目所示每股基本溢利2.60港元，较2023年同期的3.16港元下降17.7%；基础每股基本溢利3.61港元，较2023年同期的3.07港元增长17.5%[7] - 中期股息每股0.95港元，与2023年同期相同[7] - 截至2024年12月31日止六个月，撇除投资物业公平值变动影响后，可拨归公司股东基础溢利104.63亿港元，去年同期89.06亿港元；每股基础溢利3.61港元，去年同期3.07港元[10] - 账目所示可拨归公司股东溢利75.23亿港元，每股溢利2.60港元，去年同期分别为91.45亿港元及3.16港元；期内投资物业公平值减少20.34亿港元，去年同期增加4.32亿港元[10] - 截至2024年12月31日止六个月，公司收入为399.33亿港元，较2023年的275.42亿港元增长44.99%[69] - 同期，公司营业溢利为120.98亿港元，较2023年的109.53亿港元增长10.45%[69] - 2024年投资物业公平价值变动为 -28.75亿港元，而2023年为1300万港元[69] - 2024年公司税前溢利为96.48亿港元，较2023年的109.58亿港元下降11.96%[69] - 2024年本期溢利为78.41亿港元，较2023年的94.73亿港元下降17.23%[69] - 公司股东应占每股溢利基本及摊薄后2024年为2.60港元，2023年为3.16港元[69] - 截至2024年12月31日，投资物业为4105.27亿港元，较2024年6月30日的4084.24亿港元增长0.51%[73] - 2024年12月31日供出售物业为2021.88亿港元，较2024年6月30日的2140.77亿港元下降5.55%[73] - 2024年12月31日银行及其他借项（流动）为128.27亿港元，较2024年6月30日的104.98亿港元增长22.19%[73] - 2024年12月31日资产净值为6094.44亿港元，较2024年6月30日的6110.71亿港元下降0.27%[73] - 2024年经营业务营业现金流入为147.12亿港元，2023年为124.91亿港元[74] - 2024年营运资金变动为43.29亿港元，2023年为 - 80.44亿港元[74] - 2024年经营业务之现金流入净额为143.45亿港元，2023年为 - 9.72亿港元[74] - 2024年投资活动之现金支出净额为26.14亿港元，2023年为51.99亿港元[74] - 2024年融资活动之现金支出净额为134.7亿港元，2023年为9.95亿港元[74] - 2024年现金及现金等值项目减少17.39亿港元，2023年减少71.66亿港元[74] - 2024年期末结存之现金及现金等值项目为142.26亿港元，2023年为74.56亿港元[74] - 2024年公司股东应占本期溢利为75.23亿港元，2023年为91.45亿港元[75][77] - 2024年已派股息（末期）为81.14亿港元，2023年为107.22亿港元[75][77] - 2024年12月31日公司股东应占总额为605.046亿港元，2023年12月31日为602.33亿港元[75][77] - 截至2024年12月31日止六个月，公司合并收入为450.52亿港元，综合业绩为144.66亿港元；2023年同期合并收入为339.30亿港元，综合业绩为143.48亿港元[82][83] - 截至2024年12月31日止六个月，收回土地收益11.22亿港元，出售投资物业溢利2.49亿港元，供出售发展中物业拨备10.84亿港元，其他净收益7.04亿港元，2023年为3.9亿港元[94][96] - 截至2024年12月31日止六个月，净财务支出14.47亿港元，2023年为17.6亿港元[95] - 截至2024年12月31日止六个月，税前溢利已扣减物业销售成本124.28亿港元等多项成本，2023年物业销售成本为18.46亿港元[98] - 截至2024年12月31日止六个月，所得税项总支出18.07亿港元，2023年为14.85亿港元，香港利得税税率为16.5%[100] - 2024年公司可拨归公司股东溢利75.23亿港元，2023年为91.45亿港元，每股基本溢利按已发行加权平均股数28.97780274亿股计算[102] - 2024年公司以不包括投资物业估值变动净额影响的可拨归公司股东基础溢利104.63亿港元计算每股溢利，2023年为89.06亿港元[104] - 2024年中期后宣派应付公司股东中期股息每股0.95港元，与2023年相同[107] - 2024年中期内批准及支付公司股东上一财政年度末期股息每股2.8港元，2023年为3.7港元[108] - 2024年7月1日投资物业总值40.8424亿港元，12月31日增至41.0527亿港元[109] - 截至2024年12月31日止六个月，撇除投资物业公平价值变动及计入出售投资物业已变现公平价值之收益，可拨归公司股东基础溢利为104.63亿港元，较去年同期增加15.57亿港元或18%[136] - 账目所示可拨归公司股东溢利为75.23亿港元，较去年同期减少16.22亿港元或18%[136] - 截至2024年12月31日止六个月，公司可拨归股东溢利为75.23亿港元，基础溢利为104.63亿港元，去年同期分别为91.45亿港元和89.06亿港元[137] - 截至2024年12月31日止六个月，集团业务总收入为450.52亿港元，较去年同期增加33%，营业溢利为144.66亿港元，去年同期为143.48亿港元[137][138] - 其他净收益为5.63亿港元，去年为3.07亿港元，包括政府收回土地收益11.22亿港元和出售投资物业溢利2.49亿港元，被10.84亿港元减值拨备部分抵销[144] - 公司2024年香港投资物业公平价值减少27.43亿港元，内地减少2.73亿港元，新加坡增加7.74亿港元，股东应占投资物业公平价值亏损净额20.34亿港元[146] - 截至2024年12月31日止六个月，集团利息资本化前净财务支出减少4.29亿港元至24.4亿港元，利息资本化后减少3.13亿港元至14.47亿港元，利息覆盖率为5倍[147] - 2024年集团债项定息率2.8%，浮息率4.6%，加权平均利率4.0% [148] - 2024年12月31日股东权益总额为6050亿港元，较6月30日的6067亿港元轻微减少，主要因股息支付81亿港元，被期内溢利及其他储备变动64亿港元抵销[151] - 2024年12月31日净债项为1078.28亿港元，较6月30日的1108.66亿港元减少，负债比率为17.8% [151] - 2024年12月31日债项总额为1222.58亿港元，67%为银行借款，33%为票据及债券，72%由全资财务附属公司借入，约72%的债项逾两年后偿还，平均偿还期为3.3年[152] - 2024年12月31日，债项偿还期一年內占11%（128.27亿港元），一年后及两年內占17%（211.55亿港元），两年后及五年內占54%（662.33亿港元），五年后占18%（220.43亿港元）[153] - 2024年12月31日，按货币分，港幣债项占76%（927.07亿港元），人民币占23%（278.2亿港元），英镑占1%（17.31亿港元）[155] - 2024年12月31日，按定息或浮息分，定息债项占34%（411.17亿港元），浮息中港幣占51%（621.97亿港元），人民币占14%（172.13亿港元），英镑占1%（17.31亿港元）[156] - 2024年12月31日，集团约17%的净资产以人民币结算，与2024年6月30日相比，人民币兑港元贬值约1%，产生汇兑亏损约11亿港元，2023年为汇兑收益21亿港元[159] - 2024年12月31日，集团订立的利率掉期、跨货币利率掉期及外汇远期合约名义本金总额共163.88亿港元[160] - 2024年12月31日，集团银行存款及现金为144.3亿港元，其中71%为港元，23%为人民币，6%主要为美元[161] - 2024年12月31日，集团附属公司抵押部分银行存款4500万港元作银行担保保证，抵押若干资产账面总值166.16亿港元作银行借款保证[163] - 2024年12月31日，集团或然负债为19.01亿港元，2024年6月30日为19.07亿港元[164] 租金收入相关数据关键指标变化 - 租金总收入122.80亿港元，较2023年同期的124.54亿港元下降1.4%；租金净收入90.04亿港元，较2023年同期的93.26亿港元下降3.5%[7] - 集团期内总租金收入按年下跌1%至122.80亿港元，净租金收入按年下跌3%至90.04亿港元[13] - 集团总租金收入按年微跌1%至88.13亿港元，整体出租率维持在满意水平[22] - 香港物业投资租金收入减少1%至88.13亿港元，净租金收入减少4%至63.39亿港元[140] 物业销售相关数据关键指标变化 - 回顧期内，集团来自物业销售的溢利为25.06亿港元，去年同期为20.40亿港元；按所占权益计算，合约销售总额约255亿港元[12] - 按所占权益计算，集团期内在香港合约销售额约248亿港元[17] - 期内公司在内地按所占权益计算的合约销售额逾人民币6.6亿元，主要来自多个项目优质住宅单位[30] - 2024年物业发展香港收入160.31亿港元、业绩23.25亿港元，内地收入3.30亿港元、业绩0.86亿港元；2023年香港收入36.12亿港元、业绩12.35亿港元，内地收入2.56亿港元、业绩0.81亿港元[82][83] - 2024年上半年公司将期初合约负债中物业销售金额58.59亿港元确认为收入，2023年为5.13亿港元[91] - 2024年12月31日按集团现有物业发展销售合约分配予剩余履约责任的交易价格总额为364.96亿港元，2024年6月30日为308.6亿港元，预计约73%和20%分别于本财政年度下半年及下一个财政年度确认为收入[92] - 香港物业发展收入为160.31亿港元，去年同期为36.12亿港元，溢利增加88%至23.25亿港元，毛利率为15%，去年同期为34%[138][139] - 内地物业发展收入为6.17亿港元，去年同期为15.94亿港元，溢利减少至1.81亿港元[138][139] - 截至2024年12月31日，集团未确认收入的物业合约销售收入为436亿港元，其中香港304亿港元，内地132亿港元[139] 土地储备相关数据 - 截至2024年12月31日，集团在香港的土地储备约5690万平方呎，其中3760万平方呎为已落成物业，1290万平方呎为可供出售的发展中住宅[15] - 集团在回顾期内增添两幅住宅用地，可建总楼面面积共46.5万平方呎，2025年1月和2月又购入两幅住宅用地，土地储备增至5750万平方呎[16] - 截至2024年12月31日，公司在内地土地储备合共6640万平方呎，其中2120万平方呎为已落成物业，4520万平方呎为发展中物业[28] 物业项目建设与开业情况 - 集团期内有两个香港物业可交楼，所占楼面面积共约85.2万平方呎[19] - 集团预计本财政年度下半年竣工

报告公司投资评级 - 重申买入，目标价维持96.1港元 [1] 报告的核心观点 - 2025财年中期业绩维持平稳，上半财年香港销售入账大幅上升抵销利润率下降影响，其余各线业务大致平稳，核心净利润同比上升17.5%至约104.6亿港元，大致符合预期 [1] - 鉴于最新财政预算案稳定香港房地产市场、公司有充足可售货源及更多投资物业落成提升租金收入等因素，维持对新鸿基地产的买入评级和目标价 [1] 根据相关目录分别进行总结 2025财年中期业绩情况 - 总收入同比上升45%至399亿港元，毛利率同比下降11.3个百分点至38.9%，毛利同比上升12.3%至155亿港元，核心净利润同比上升17.5%至约104.6亿港元，中期股息维持每股0.95港元，派息率减少4.6个百分点至26.3%，公司预期全年分派比率会维持40 - 50% [1] 物业开发业务 - 2025财年上半年房地产开发收入同比上涨323%至163.6亿港元，交付项目包括香港YOHO WEST第1期及飞扬第2期，上半财年利润率同比下降19.3个百分点至14.7%，预计未来利润率可保持稳定 [1] - 截至2025财年上半年末，合同销售额为248亿港元，包括6.17亿港元内地合同销售，已销售未交付合同销售金额约为304亿港元，约202亿港元预计2025下半年确认，预计未来10个月在香港推售6个新项目，总应占建筑面积约为2.28百万平方呎 [1] 租金收入业务 - 总租金收入同比下跌1.3%至99.9亿港元，其中香港写字楼分部同比下降5.3%至28.5亿港元，香港零售租金微降0.9%至约45.9亿港元 [1] - 预期自由行放宽有助香港零售业回稳，零售业租金于2024年4季开始有所复苏，写字楼租金短期内仍面临压力，数据中心业务收入同比上涨14%至14.7亿港元，其余各线业务大致维持稳定 [1]