文章核心观点 - 高盛预计香港住宅楼价今年形成价格底部，下调2025 - 2027年实质楼价预测，同时下调覆盖的香港开发商2025 - 2027财年每股盈利预测和目标价，维持对新鸿基地产和长实集团“买入”评级、对恒基地产“沽售”评级，认为香港住宅价格稳定时行业每股盈利/股息底部才会形成 [1][2][3] 香港楼市现状及预测 - 香港住宅楼价从2021年高峰累跌近30%，今年预计形成价格底部，交易活动有所上升但仍低于长期周期中部 [1] - 价格修正后可负担性恢复、融资条件改善及租金收益率提高吸引新置业者等，开启“寻找清算价格”阶段 [1] - 开发商库存量为正常水平两倍，预计过剩库存2025年底前清空，第一季度成交量同比增长超20% [1] - 考虑年初至今价格降2%和库存过剩，将2025/26/27年实质楼价预测下调至同比无起跌、升3%及升4%，此前预测为升5%、升4%及升4% [1] - 价格上涨将由租金上升带动，过去两年新人才流入使租金以中等个位数速度增长，自2022年中以来租金收益率未与借贷成本匹配 [1] 香港开发商盈利及评级情况 - 结合下调的物业价格预测和最新竣工计划，将覆盖的香港开发商2025 - 2027财年每股盈利预测平均降3%、降6%及升4%，基于12个月资产回报率 - 股本回报率的目标价平均下调4% [2] - 维持对新鸿基地产和长实集团“买入”评级，目标价分别86港元及45.7港元，提供8% - 9%经常性自由现金流收益率 [2] - 维持对恒基地产“沽售”评级，目标价18.8港元，因其杠杆率和/或资本支出负担可能对每股股息前景构成压力，经常性自由现金流收益率为6% - 7% [2] 行业盈利能力及前景 - 物业开发业务的税息折旧及摊销前利润仍是行业盈利能力重要驱动因素，约占总税息折旧及摊销前利润的30%，成交量回升但利润率仍承压 [3] - 对香港物业开发的依赖及住宅市场疲软，导致过去五年市场共识对该行业每股盈利平均下调约45% [3] - 只有香港住宅价格稳定时，行业每股盈利/每股股息底部才会形成，此前股份预计继续以收益率交易，当前收益率与过去十年平均水平一致 [3]

集团整体财务数据关键指标变化 - 截至2024年12月31日止六个月，集团收入399.33亿港元，较2023年同期的275.42亿港元增长45.0%[7] - 可拨归公司股东账目所示溢利75.23亿港元，较2023年同期的91.45亿港元下降17.7%；基础溢利104.63亿港元，较2023年同期的89.06亿港元增长17.5%[7] - 可拨归公司股东账目所示每股基本溢利2.60港元，较2023年同期的3.16港元下降17.7%；基础每股基本溢利3.61港元，较2023年同期的3.07港元增长17.5%[7] - 中期股息每股0.95港元，与2023年同期相同[7] - 截至2024年12月31日止六个月，撇除投资物业公平值变动影响后，可拨归公司股东基础溢利104.63亿港元，去年同期89.06亿港元；每股基础溢利3.61港元，去年同期3.07港元[10] - 账目所示可拨归公司股东溢利75.23亿港元，每股溢利2.60港元，去年同期分别为91.45亿港元及3.16港元；期内投资物业公平值减少20.34亿港元，去年同期增加4.32亿港元[10] - 截至2024年12月31日止六个月，公司收入为399.33亿港元，较2023年的275.42亿港元增长44.99%[69] - 同期，公司营业溢利为120.98亿港元，较2023年的109.53亿港元增长10.45%[69] - 2024年投资物业公平价值变动为 -28.75亿港元，而2023年为1300万港元[69] - 2024年公司税前溢利为96.48亿港元，较2023年的109.58亿港元下降11.96%[69] - 2024年本期溢利为78.41亿港元，较2023年的94.73亿港元下降17.23%[69] - 公司股东应占每股溢利基本及摊薄后2024年为2.60港元，2023年为3.16港元[69] - 截至2024年12月31日，投资物业为4105.27亿港元，较2024年6月30日的4084.24亿港元增长0.51%[73] - 2024年12月31日供出售物业为2021.88亿港元，较2024年6月30日的2140.77亿港元下降5.55%[73] - 2024年12月31日银行及其他借项（流动）为128.27亿港元，较2024年6月30日的104.98亿港元增长22.19%[73] - 2024年12月31日资产净值为6094.44亿港元，较2024年6月30日的6110.71亿港元下降0.27%[73] - 2024年经营业务营业现金流入为147.12亿港元，2023年为124.91亿港元[74] - 2024年营运资金变动为43.29亿港元，2023年为 - 80.44亿港元[74] - 2024年经营业务之现金流入净额为143.45亿港元，2023年为 - 9.72亿港元[74] - 2024年投资活动之现金支出净额为26.14亿港元，2023年为51.99亿港元[74] - 2024年融资活动之现金支出净额为134.7亿港元，2023年为9.95亿港元[74] - 2024年现金及现金等值项目减少17.39亿港元，2023年减少71.66亿港元[74] - 2024年期末结存之现金及现金等值项目为142.26亿港元，2023年为74.56亿港元[74] - 2024年公司股东应占本期溢利为75.23亿港元，2023年为91.45亿港元[75][77] - 2024年已派股息（末期）为81.14亿港元，2023年为107.22亿港元[75][77] - 2024年12月31日公司股东应占总额为605.046亿港元，2023年12月31日为602.33亿港元[75][77] - 截至2024年12月31日止六个月，公司合并收入为450.52亿港元，综合业绩为144.66亿港元；2023年同期合并收入为339.30亿港元，综合业绩为143.48亿港元[82][83] - 截至2024年12月31日止六个月，收回土地收益11.22亿港元，出售投资物业溢利2.49亿港元，供出售发展中物业拨备10.84亿港元，其他净收益7.04亿港元，2023年为3.9亿港元[94][96] - 截至2024年12月31日止六个月，净财务支出14.47亿港元，2023年为17.6亿港元[95] - 截至2024年12月31日止六个月，税前溢利已扣减物业销售成本124.28亿港元等多项成本，2023年物业销售成本为18.46亿港元[98] - 截至2024年12月31日止六个月，所得税项总支出18.07亿港元，2023年为14.85亿港元，香港利得税税率为16.5%[100] - 2024年公司可拨归公司股东溢利75.23亿港元，2023年为91.45亿港元，每股基本溢利按已发行加权平均股数28.97780274亿股计算[102] - 2024年公司以不包括投资物业估值变动净额影响的可拨归公司股东基础溢利104.63亿港元计算每股溢利，2023年为89.06亿港元[104] - 2024年中期后宣派应付公司股东中期股息每股0.95港元，与2023年相同[107] - 2024年中期内批准及支付公司股东上一财政年度末期股息每股2.8港元，2023年为3.7港元[108] - 2024年7月1日投资物业总值40.8424亿港元，12月31日增至41.0527亿港元[109] - 截至2024年12月31日止六个月，撇除投资物业公平价值变动及计入出售投资物业已变现公平价值之收益，可拨归公司股东基础溢利为104.63亿港元，较去年同期增加15.57亿港元或18%[136] - 账目所示可拨归公司股东溢利为75.23亿港元，较去年同期减少16.22亿港元或18%[136] - 截至2024年12月31日止六个月，公司可拨归股东溢利为75.23亿港元，基础溢利为104.63亿港元，去年同期分别为91.45亿港元和89.06亿港元[137] - 截至2024年12月31日止六个月，集团业务总收入为450.52亿港元，较去年同期增加33%，营业溢利为144.66亿港元，去年同期为143.48亿港元[137][138] - 其他净收益为5.63亿港元，去年为3.07亿港元，包括政府收回土地收益11.22亿港元和出售投资物业溢利2.49亿港元，被10.84亿港元减值拨备部分抵销[144] - 公司2024年香港投资物业公平价值减少27.43亿港元，内地减少2.73亿港元，新加坡增加7.74亿港元，股东应占投资物业公平价值亏损净额20.34亿港元[146] - 截至2024年12月31日止六个月，集团利息资本化前净财务支出减少4.29亿港元至24.4亿港元，利息资本化后减少3.13亿港元至14.47亿港元，利息覆盖率为5倍[147] - 2024年集团债项定息率2.8%，浮息率4.6%，加权平均利率4.0% [148] - 2024年12月31日股东权益总额为6050亿港元，较6月30日的6067亿港元轻微减少，主要因股息支付81亿港元，被期内溢利及其他储备变动64亿港元抵销[151] - 2024年12月31日净债项为1078.28亿港元，较6月30日的1108.66亿港元减少，负债比率为17.8% [151] - 2024年12月31日债项总额为1222.58亿港元，67%为银行借款，33%为票据及债券，72%由全资财务附属公司借入，约72%的债项逾两年后偿还，平均偿还期为3.3年[152] - 2024年12月31日，债项偿还期一年內占11%（128.27亿港元），一年后及两年內占17%（211.55亿港元），两年后及五年內占54%（662.33亿港元），五年后占18%（220.43亿港元）[153] - 2024年12月31日，按货币分，港幣债项占76%（927.07亿港元），人民币占23%（278.2亿港元），英镑占1%（17.31亿港元）[155] - 2024年12月31日，按定息或浮息分，定息债项占34%（411.17亿港元），浮息中港幣占51%（621.97亿港元），人民币占14%（172.13亿港元），英镑占1%（17.31亿港元）[156] - 2024年12月31日，集团约17%的净资产以人民币结算，与2024年6月30日相比，人民币兑港元贬值约1%，产生汇兑亏损约11亿港元，2023年为汇兑收益21亿港元[159] - 2024年12月31日，集团订立的利率掉期、跨货币利率掉期及外汇远期合约名义本金总额共163.88亿港元[160] - 2024年12月31日，集团银行存款及现金为144.3亿港元，其中71%为港元，23%为人民币，6%主要为美元[161] - 2024年12月31日，集团附属公司抵押部分银行存款4500万港元作银行担保保证，抵押若干资产账面总值166.16亿港元作银行借款保证[163] - 2024年12月31日，集团或然负债为19.01亿港元，2024年6月30日为19.07亿港元[164] 租金收入相关数据关键指标变化 - 租金总收入122.80亿港元，较2023年同期的124.54亿港元下降1.4%；租金净收入90.04亿港元，较2023年同期的93.26亿港元下降3.5%[7] - 集团期内总租金收入按年下跌1%至122.80亿港元，净租金收入按年下跌3%至90.04亿港元[13] - 集团总租金收入按年微跌1%至88.13亿港元，整体出租率维持在满意水平[22] - 香港物业投资租金收入减少1%至88.13亿港元，净租金收入减少4%至63.39亿港元[140] 物业销售相关数据关键指标变化 - 回顧期内，集团来自物业销售的溢利为25.06亿港元，去年同期为20.40亿港元；按所占权益计算，合约销售总额约255亿港元[12] - 按所占权益计算，集团期内在香港合约销售额约248亿港元[17] - 期内公司在内地按所占权益计算的合约销售额逾人民币6.6亿元，主要来自多个项目优质住宅单位[30] - 2024年物业发展香港收入160.31亿港元、业绩23.25亿港元，内地收入3.30亿港元、业绩0.86亿港元；2023年香港收入36.12亿港元、业绩12.35亿港元，内地收入2.56亿港元、业绩0.81亿港元[82][83] - 2024年上半年公司将期初合约负债中物业销售金额58.59亿港元确认为收入，2023年为5.13亿港元[91] - 2024年12月31日按集团现有物业发展销售合约分配予剩余履约责任的交易价格总额为364.96亿港元，2024年6月30日为308.6亿港元，预计约73%和20%分别于本财政年度下半年及下一个财政年度确认为收入[92] - 香港物业发展收入为160.31亿港元，去年同期为36.12亿港元，溢利增加88%至23.25亿港元，毛利率为15%，去年同期为34%[138][139] - 内地物业发展收入为6.17亿港元，去年同期为15.94亿港元，溢利减少至1.81亿港元[138][139] - 截至2024年12月31日，集团未确认收入的物业合约销售收入为436亿港元，其中香港304亿港元，内地132亿港元[139] 土地储备相关数据 - 截至2024年12月31日，集团在香港的土地储备约5690万平方呎，其中3760万平方呎为已落成物业，1290万平方呎为可供出售的发展中住宅[15] - 集团在回顾期内增添两幅住宅用地，可建总楼面面积共46.5万平方呎，2025年1月和2月又购入两幅住宅用地，土地储备增至5750万平方呎[16] - 截至2024年12月31日，公司在内地土地储备合共6640万平方呎，其中2120万平方呎为已落成物业，4520万平方呎为发展中物业[28] 物业项目建设与开业情况 - 集团期内有两个香港物业可交楼，所占楼面面积共约85.2万平方呎[19] - 集团预计本财政年度下半年竣工

报告公司投资评级 - 重申买入，目标价维持96.1港元 [1] 报告的核心观点 - 2025财年中期业绩维持平稳，上半财年香港销售入账大幅上升抵销利润率下降影响，其余各线业务大致平稳，核心净利润同比上升17.5%至约104.6亿港元，大致符合预期 [1] - 鉴于最新财政预算案稳定香港房地产市场、公司有充足可售货源及更多投资物业落成提升租金收入等因素，维持对新鸿基地产的买入评级和目标价 [1] 根据相关目录分别进行总结 2025财年中期业绩情况 - 总收入同比上升45%至399亿港元，毛利率同比下降11.3个百分点至38.9%，毛利同比上升12.3%至155亿港元，核心净利润同比上升17.5%至约104.6亿港元，中期股息维持每股0.95港元，派息率减少4.6个百分点至26.3%，公司预期全年分派比率会维持40 - 50% [1] 物业开发业务 - 2025财年上半年房地产开发收入同比上涨323%至163.6亿港元，交付项目包括香港YOHO WEST第1期及飞扬第2期，上半财年利润率同比下降19.3个百分点至14.7%，预计未来利润率可保持稳定 [1] - 截至2025财年上半年末，合同销售额为248亿港元，包括6.17亿港元内地合同销售，已销售未交付合同销售金额约为304亿港元，约202亿港元预计2025下半年确认，预计未来10个月在香港推售6个新项目，总应占建筑面积约为2.28百万平方呎 [1] 租金收入业务 - 总租金收入同比下跌1.3%至99.9亿港元，其中香港写字楼分部同比下降5.3%至28.5亿港元，香港零售租金微降0.9%至约45.9亿港元 [1] - 预期自由行放宽有助香港零售业回稳，零售业租金于2024年4季开始有所复苏，写字楼租金短期内仍面临压力，数据中心业务收入同比上涨14%至14.7亿港元，其余各线业务大致维持稳定 [1]

报告公司投资评级 - 重申买入，目标价维持96.1港元 [1] 报告的核心观点 - 2025财年中期业绩维持平稳，上半财年香港销售入账大幅上升抵销利润率下降影响，其余各线业务大致平稳，核心净利润同比上升17.5%至约104.6亿港元，大致符合预期 [1] - 鉴于最新财政预算案稳定香港房地产市场、公司有充足可售货源及更多投资物业落成提升租金收入等因素，维持对新鸿基地产的买入评级和目标价 [1] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 总收入同比上升45%至399亿港元，毛利率同比下降11.3个百分点至38.9%，毛利同比上升12.3%至155亿港元，核心净利润同比上升17.5%至约104.6亿港元，中期股息维持每股0.95港元，派息率减少4.6个百分点至26.3%，公司预期全年分派比率会维持40 - 50% [1] 物业开发 - 2025财年上半年房地产开发收入同比上涨323%至163.6亿港元，交付项目包括香港YOHO WEST第1期及飞扬第2期，上半财年利润率同比下降19.3个百分点至14.7%，预计未来利润率可保持稳定 [1] - 截至2025财年上半年末，合同销售额为248亿港元，包括6.17亿港元内地合同销售，已销售未交付合同销售金额约为304亿港元，约202亿港元预计2025下半年确认，预计未来10个月在香港推售6个新项目，总应占建筑面积约为2.28百万平方呎 [1] 租金收入 - 总租金收入同比下跌1.3%至99.9亿港元，其中香港写字楼分部同比下降5.3%至28.5亿港元，香港零售租金微降0.9%至约45.9亿港元，公司预期自由行放宽有助香港零售业回稳，写字楼租金短期内仍面临压力 [1] - 受MEGA IDC落成以及数据中心需求增加支持，数据中心业务收入同比上涨14%至14.7亿港元，其余各线业务大致维持稳定 [1]

财务数据关键指标变化 - 截至2024年12月31日止六个月，公司可拨归股东基础溢利为104.63亿港元，去年同期为89.06亿港元；每股基础溢利为3.61港元，去年同期为3.07港元[2] - 账目所示可拨归公司股东溢利及每股溢利分别为75.23亿港元及2.6港元，去年同期为91.45亿港元及3.16港元；期内投资物业公平值减少20.34亿港元，去年同期增加4.32亿港元[3] - 截至2024年12月31日止六个月，公司收入为399.33亿港元，2023年同期为275.42亿港元[71] - 该时期营业溢利为120.98亿港元，2023年同期为109.53亿港元[71] - 投资物业之公平价值变动为 -28.75亿港元，2023年同期为0.13亿港元[71] - 本期溢利为78.41亿港元，2023年同期为94.73亿港元[71] - 公司股东应占每股溢利基本及摊薄后为2.60港元，2023年同期为3.16港元[71] - 本期全面收益总额为67.49亿港元，2023年同期为113.72亿港元[72] - 2024年12月31日，投资物业为4105.27亿港元，6月30日为4084.24亿港元[74] - 2024年12月31日，流动资产净值为175.114亿港元，6月30日为186.651亿港元[74] - 2024年12月31日，资产净值为609.444亿港元，6月30日为611.071亿港元[74] - 2024年12月31日，股东权益为605.046亿港元，6月30日为606.717亿港元[74] - 2024年上半年公司合并收入为450.52亿港元，综合业绩为144.66亿港元，2023年同期分别为339.30亿港元和143.48亿港元[78][79] - 2024年上半年公司税前溢利为100.21亿港元，2023年同期为116.88亿港元[78][79] - 2024年上半年公司本期溢利为78.41亿港元，2023年同期为94.73亿港元[78][79] - 2024年上半年按地区划分收入，香港为366.27亿港元，内地为32.45亿港元，其他为0.61亿港元；2023年同期香港为243.69亿港元，内地为31.41亿港元，其他为0.32亿港元[82] - 2024年上半年净财务支出为14.47亿港元，2023年同期为17.60亿港元[85] - 2024年上半年其他净收益为7.04亿港元，2023年同期为3.90亿港元[85] - 2024年上半年物业销售成本为124.28亿港元，2023年同期为18.46亿港元[87] - 2024年上半年获取合约成本为7.32亿港元，2023年同期为1.87亿港元[87] - 2024年上半年所得税项总支出为18.07亿港元，2023年为14.85亿港元，香港利得税税率均为16.5%[90] - 2024年每股基本及摊薄后溢利按可拨归公司股东溢利75.23亿港元计算，2023年为91.45亿港元，加权平均股数均为28.97780274亿股[91] - 2024年以不包括投资物业估值变动净额影响的基础溢利104.63亿港元计算每股溢利，2023年为89.06亿港元[92] - 2024年中期后宣派中期股息每股0.95港元，金额为27.53亿港元，与2023年相同；2024年支付上一财年末期股息每股2.8港元，金额为81.14亿港元，2023年每股3.7港元，金额为107.22亿港元[94] - 2024年12月31日投资物业总值4105.27亿港元，较7月1日的4084.24亿港元有所增加[95] - 2024年业务应收账项为39.59亿港元，6月30日为36.45亿港元，账龄少於三十天占64%等[98] - 2024年业务应付账项为29.53亿港元，6月30日为30.7亿港元，账龄少於三十天占61%等[99] - 2024年撇除投资物业公平价值变动及计入出售收益后，可拨归公司股东基础溢利104.63亿港元，较去年增加15.57亿港元或18%；账目所示溢利75.23亿港元，较去年减少16.22亿港元或18%[101] - 截至2024年12月31日止六个月，公司可拨归股东溢利为7.523亿港元，基础溢利为10.463亿港元；2023年分别为9.145亿港元和8.906亿港元[102] - 期内投资物业净公平价值亏损2.034亿港元，出售投资物业变现公平价值收益9060万港元，公平价值变动净额影响为2.94亿港元；2023年分别为收益4320万港元、1930万港元和亏损2390万港元[102] - 集团业务总收入为450.52亿港元，较去年同期增加33%，分部营业溢利为144.66亿港元，2023年为143.48亿港元[102][104] - 其他净收益为5.63亿港元，2023年为3.07亿港元，包括土地收回收益11.22亿港元和出售投资物业溢利2.49亿港元，被10.84亿港元减值拨备部分抵销[109] - 2024年公司股东应占投资物业公平价值亏损净额为274.3亿港元，2023年为收益净额43.2亿港元[111] - 截至2024年12月31日止六个月，集团利息资本化前的净财务支出减少42.9亿港元至244亿港元，利息资本化后的净财务支出减少31.3亿港元至144.7亿港元[112] - 截至2024年12月31日止六个月，集团利息覆盖率为5倍，2023年为3.8倍[112] - 2024年集团债项定息率为2.8%，浮息率为4.6%，加权平均利率为4.0%；2023年分别为2.7%、5.3%、4.5%[113] - 2024年12月31日股东权益总额为6050亿港元，每股208.8港元，6月30日为6067亿港元[116] - 2024年12月31日净债项为1078.28亿港元，6月30日为1108.66亿港元；负债比率为17.8%，6月30日为18.3%[116] - 2024年12月31日集团债项总额为1222.58亿港元，其中67%为银行借款，33%为票据及债券[117] - 2024年12月31日约72%的集团债项逾两年后偿还，总债项组合平均偿还期为3.3年[117] - 2024年12月31日集团债项中，港元占76%，人民币占23%，英镑占1%；定息占34%，浮息占66%[118] - 2024年12月31日，集团约17%的净资产以人民币结算，与2024年6月30日相比，人民币兑港元贬值约1%，产生汇兑亏损约11亿港元，2023年为汇兑收益21亿港元[120] - 2024年12月31日，集团订立的利率掉期、跨货币利率掉期及外汇远期合约名义本金总额共163.88亿港元[121] - 2024年12月31日，集团银行存款及现金为144.3亿港元，其中71%为港元，23%为人民币，6%主要为美元[123] - 2024年12月31日，集团附属公司抵押部分银行存款4500万港元作银行担保保证，抵押若干资产账面总值166.16亿港元作银行借款保证[124] - 2024年12月31日，集团或然负债为19.01亿港元，2024年6月30日为19.07亿港元[125] - 2024年12月31日止6个月内，公司或附属公司无购入、出售或赎回公司上市证券[131] 股息派发情况 - 董事会宣布派发截至2024年12月31日止六个月的中期股息，每股0.95港元，与去年同期相同，派发日期为2025年3月20日[4] - 公司将向2025年3月14日名列股东名册的股东派发2024年12月31日止6个月中期股息，每股0.95港元，2023年同期相同，2025年3月20日现金派发[129] 物业销售业务数据关键指标变化 - 回顾期内，公司物业销售溢利为25.06亿港元，去年同期为20.4亿港元；按所占权益计算，合约销售总额约255亿港元[5] - 按所占权益计算，公司在香港期内合约销售额约248亿港元，主要来自启德天璽‧天第1期等项目[9] - 2024年上半年物业发展香港收入160.31亿港元、业绩23.25亿港元，内地收入6.17亿港元、业绩1.81亿港元；2023年同期香港收入36.12亿港元、业绩12.35亿港元，内地收入15.94亿港元、业绩8.05亿港元[78][79] - 香港物业发展收入为160.31亿港元，去年同期为36.12亿港元，溢利增加88%至23.25亿港元，毛利率为15%，去年同期为34%[104] - 内地物业发展收入为6.17亿港元，去年同期为15.94亿港元，溢利减少至1.81亿港元[105] - 截至2024年12月31日，集团未确认收入的物业合约销售收入为436亿港元，其中香港304亿港元，内地132亿港元[105] 租金收入业务数据关键指标变化 - 集团期内总租金收入按年下跌1%至122.8亿港元，净租金收入按年下跌3%至90.04亿港元[6] - 集团总租金收入按年轻微下跌1%至88.13亿港元，整体出租率维持在满意水平[13] - 2024年上半年物业租赁香港合并收入88.13亿港元、综合业绩63.39亿港元，内地合并收入30.89亿港元、综合业绩23.77亿港元，新加坡合并收入3.78亿港元、综合业绩2.88亿港元；2023年同期香港合并收入89.41亿港元、综合业绩65.74亿港元，内地合并收入31.39亿港元、综合业绩24.73亿港元，新加坡合并收入3.74亿港元、综合业绩2.79亿港元[78][79] - 香港物业投资租金收入减少1%至88.13亿港元，净租金收入减少4%至63.39亿港元[106] - 回顾期内，集团在内地收租物业组合总租金收入按年下跌2%至人民币28.47亿元[28] 土地储备情况 - 截至2024年12月31日，公司在香港的土地储备约5690万平方呎，回顾期内新增两幅住宅用地，可建总面积约46.5万平方呎[7] - 2025年1月和2月公司分别购入两幅住宅用地，土地储备增加至5750万平方呎[8] - 截至2024年12月31日，集团在内地土地储备共6640万平方呎，其中落成物业2120万平方呎，发展中物业4520万平方呎[25] 物业项目建设与交付情况 - 在建的西沙项目将分期发展，预计分多年落成，住宅部分配套设施完善，包括占地130万平方呎的运动场[10] - 集团期内有两个香港物业可交楼，总面积约85.2万平方呎，其中YOHO WEST第1期74.8万平方呎，飞扬第2期10.4万平方呎[11] - 集团预计本财政年度下半年竣工物业约180万平方呎，可供销售住宅约130万平方呎，零售物业约50万平方呎[11] - 按所占楼面面积计算，集团期内在内地竣工物业约54万平方呎，包括广州御华园第3A期47.7万平方呎和佛山泷景第6B(i)期6.3万平方呎[26] - 集团预计本财政年度下半年内地约170万平方呎物业落成，包括上海滨江凯旋门第3期[27] - 上海ITC项目最后一期预计2025年全面竣工，第三期余下部分总楼面面积逾500万平方呎[34] - 商场ITC Maison计划自2025年中起分阶段开业[34] - 上海徐家汇中心安达仕酒店预计2025年底前开业，设有逾250间客房[38] - 西沙GO PARK占地130万平方呎，2024年中开始试运，2025年1月正式开幕[58] 物业出租率情况 - 集团零售物业组合整体出租率保持在约93%的水平[13] - 集团写字楼组合期内平均出租率维持在约90%[18] - 集团旗下上海国金中心、上海环贸广场和上海ITC前两期甲级写字楼出租率处于满意水平，ITC第三期A座承租率超70%[33] - 酒店分部收入减少2%至26.98亿港元，营业溢利减少12%至3.77亿港元，香港酒店平均入住率从84%升至90%[107] 物业项目运营与升级情况 - 沙田新城市广场全新户外空间Chill Park于2024年9月启用，七楼户外空间优化工程预计2025年中完成[16] - 将军澳星峰薈部分服务式套房分期升级工程目标在2026年初完工[20] - 集团商场加大力度吸引内地及海外品牌开设区内首店，定期调整租户组合和商店布局[14][15] - 集团利用商场综合

评级调整 - 美银将新鸿基地产的评级从"买入"降至"中性" [1] - 目标价从93港元下调至80港元 [1] 股息预期 - 预计新鸿基地产在2025财年至2026财年的每股股息不会上升 [1] - 预计2025财年至2027财年的每股股息将维持在3.75港元 [1] 去杠杆进度 - 参与香港北部都会区的卖地计划可能会拖慢去杠杆进度 [1]

公司概况 - 公司股份在香港聯交所及美國場外市場上市[3] - 公司股份代號為16(港幣櫃台)及80016(人民幣櫃台)[3] - 公司擁有雄厚的財務實力及卓越的品牌形象[1] - 公司業務涵蓋香港及內地地產、地產相關業務、電訊及資訊科技、基建及其他業務[7] 財務表現 - 集团收入增长0.4%至715.06亿港元[9] - 可撥歸公司股東基礎溢利下降9.0%至217.39億港元[9] - 租金總收入增長2.8%至249.91億港元[9] - 淨債項與股東權益比率為18.3%[9,13] - 每股基礎溢利下降9.0%至7.50港元[9,10] - 全年股息下降24.2%至3.75港元[9] 土地儲備 - 香港土地儲備總面積為57.8百萬平方呎[9,12] - 內地土地儲備總面積為66.7百萬平方呎[9,14] - 每股股東權益增長0.8%至209.40港元[9,11] - 集團在香港持有約一千九百六十萬平方呎發展中物業[76] - 集團在內地的土地儲備合共約6,670萬平方呎[33] 香港業務 - 集團在香港錄得的合約銷售額約港幣二百五十六億元[26] - 年內集團在香港有六個項目可交樓，按所佔樓面面積計算約三百五十萬平方呎[26] - 集團透過契約修訂增添了三幅住宅用地，可建總樓面面積約一百五十萬平方呎[22] - 集團預期可收取政府收回古洞北/粉嶺北新發展區土地的現金補償約港幣十九億元[24] - 集團在二○二四年七月購入一幅鄰近沙田港鐵第一城站的住宅用地[24] - 集團的總租金收入按年上升3%至港幣二百四十九億九千一百萬元[20] - 集團的物業發展溢利為港幣七十八億五千萬元[19] - 集團的基礎溢利為港幣二百一十七億三千九百萬元[17] 內地業務 - 集团在内地录得合约销售额约人民幣110亿元[34] - 集团在内地竣工的物业约有150万平方呎[35] - 集团未入賬的內地合約銷售額達人民幣126億元[35] - 集團在內地的總租金收入按年上升12%至人民幣58.22亿元[37] - 南京國金中心商場於2024年7月底正式開幕[39] - 上海ITC第三期A座已經落成，總樓面約110萬平方呎[40] 其他業務 - 數碼通成功拓展客戶群，並提高5G用戶佔比至接近百分之四十[43] - 數碼通的5G家居寬頻服務客戶人數和收入持續上升[43] - 新意網旗下所有數據中心均屬優質[48] - 新意網位於將軍澳的MEGA IDC第一期剛於二○二四年上半年啟用[48] - 一田正進行轉型，將營運重點聚焦於超市業務[49] 財務管理 - 集團負債比率為18.3%，維持穩健的財務狀況[50] - 集團獲得標普A+及穆迪A1的高信貸評級[50] - 集團與23家銀行簽訂230億港元五年期銀團貸款協議[50] - 集團加強使用人民幣債務融資，以分散融資渠道[50] - 集團債務外匯風險甚低，大部分以港元及人民幣計價[50] 可持續發展 - 集團已完成減少主要商用物業25%溫室氣體排放的目標[52] - 集團新項目取得LEED金級或鉑金級認證[52] - 集團在香港商場安裝近40個電動車特快充電裝置[54] - 集團建築部購入多部電動建築設備[54] - 集團與銀行合作推出供應商可持續發展表現掛鈎付款計劃[54] 社會責任 - 集团冠名赞助「新鴻基地產香港十公里錦標賽」[55] - 集团商場在 2024 年巴黎奧運會期間舉辦一系列宣傳活動[55] - 集团借出元朗攸壆路一幅地皮予政府興建二千一百個簡約公屋單位[55] - 集团支持「2024香港閱讀+」嘉年華，推動與深圳的雙向閱讀交流[55] - 集团支持「香港無處不旅遊」理念[55] - 集团贊助「新鴻基地產香港單車節」等多個「運動行善」項目[56] - 快將落成的西沙GO PARK提供超過十項運動設施[56] 人才發展 - 集团为员工提供全面培訓計劃[56] - 集团支持政府各類人才入境計劃，招聘內地專才在香港和大灣區任職[56] 未來展望 - 集团对香港的长远前景充满信心[68] - 集团在内地采取高度选择性及专注的策略[69] - 集团经常将借贷維持於合理水平[70] - 集团透過多元化資金來源進一步鞏固財務實力[70] - 集团将继续推出新项目和出售已完工的住宅单位及非核心物业[60] - 集团正在兴建西沙GO PARK[60] - 集团具備行之有效的業務策略和執行能力強的團隊[60] - 集团致力為大眾建設可持續發展的和諧社區[60] - 集团以客為先的文化贏得租戶和顧客的信任[60] - 集团將繼續秉持審慎的財務原則[60]

报告公司投资评级 - 新鸿基地产(16 HK)维持买入评级 [1][2] 报告的核心观点 - 预计2024财年租金收入可达200亿港元,各线业务均有回稳 [2] - 下调2024/25/26财年收入、盈利及毛利率预测,主要由于开发利润率下降和高利率环境下利息成本的提高 [2] - 目标价由110.1港元下调至96.1港元,仍维持买入评级 [2] 分组1 - 2024财年业绩预计维持平稳,收入同比增8.9%至约775亿港元,但毛利率同比降约2-3个百分点至45% [1] - 预计2024财年核心净利润将同比微降约7%至223亿港元,全年股息同比降约22%至约3.85港元 [1] 分组2 - 预计2024财年租金收入可达200亿港元,其中香港零售分部录得3.5%同比增长,内地租金收入也有增长 [2] - 受惠于通关及旅游入境人数反弹,酒店收入会有较明显增幅,除电讯业务外其余各线业务均会录得温和增长 [2] 分组3 - 下调2024/25/26财年收入、盈利及毛利率预测,主要由于开发利润率下降和高利率环境下利息成本的提高 [2] - 目标价由110.1港元下调至96.1港元,仍维持买入评级,主要考虑到最新的印花税及按揭政策调整,以及租金回升和旅游业温和复苏 [2]

土地储备和销售情况 - 集团在香港的土地储备约有5,780万平方呎[6][8] - 集团在香港的合约销售额约为256亿港元[10] - 集团在香港有6个项目可交楼，总面积约350万平方呎[11] - 集团在沙田增添一幅住宅用地，总楼面面积约15.7万平方呎[9] - 集团在粉嶺北完成一宗换地交易，总楼面面积約30.8萬平方呎[9] - 集团在內地的土地儲備合計約6,670萬平方呎[19] - 集團年內在內地錄得合約銷售額約人民幣110億元[20] 租金收入和物业表现 - 集团的总租金收入按年上升3%至249.91亿港元[5] - 集团在香港的多元化投資物業組合表現保持穩健，總租金收入按年溫和增加1%至179.42億港元[13] - 集团零售物業組合的租金收入錄得溫和增長，平均出租率約為94%[14] - 集团的多元化寫字樓物業組合具備高水平的綠色建築標準及優良建築質素，年內平均出租率約91%[16] - 集團在內地的總租金收入按年上升12%至人民幣58.22億元[23] - 集團的商場保持高出租率[23] 新项目和业务拓展 - 新落成的TOWNPLACE WEST KOWLOON及元點項目為集團帶來新的經常性收入[17] - 位於觀塘的The Millennity基座商場第一期將於2024年底開業[17] - 南京國金中心商場於2024年7月底正式開幕[23] - 環貿IAPM引進多間品牌的上海首店[23] - 廣州天環商場首次舉辦寵物友善活動反響熱烈[23] - 蘇州四季酒店將作為長線投資[20] - 新意網位於將軍澳的MEGA IDC是配備最先進設施的全新數據中心，第一期已於2024年上半年啟用[28] 财务表现 - 集团的基础溢利為217.39億港元，每股基础溢利為7.5港元[2] - 集团的投資物業公平值減少24.12億港元[2] - 集团派發全年股息每股3.75港元，較去年減少24%[3] - 集團截至2024年6月30日止年度的收入為715.06億港元，銷售成本為392.92億港元[46] - 集團截至2024年6月30日止年度的毛利為322.14億港元，營業溢利為267.52億港元[46] - 集團截至2024年6月30日止年度的淨財務支出為35.67億港元[47] - 集團截至2024年6月30日止年度的稅前溢利為235.83億港元，稅項為39.78億港元[47] - 集團截至2024年6月30日止年度的公司股東應佔每股基本及攤薄後溢利為6.57港元[47] 业务分部表现 - 物業發展分部收入為27,422百萬港元，業績為7,850百萬港元[54] - 物業租賃分部收入為24,991百萬港元，業績為19,000百萬港元[54] - 酒店業務分部收入為5,261百萬港元，業績為650百萬港元[54] - 電訊分部收入為6,221百萬港元，業績為701百萬港元[54] - 運輸基建及物流分部收入為8,612百萬港元，業績為1,712百萬港元[54] - 數據中心業務分部收入為2,674百萬港元，業績為1,266百萬港元[54] - 其他業務分部收入為8,455百萬港元，業績為1,180百萬港元[54] 可持续发展 - 集團已完成減少旗下主要商用物業溫室氣體排放量25%的目標[35] - 集團正就減少溫室氣體排放制定新目標[35] - 集團繼續力爭為其主要的新落成商業項目取得LEED金級或鉑金級認證[35] - 集團正與合作夥伴共同發展本港首個建於堆填區上的太陽能發電場[35] - 集團已在旗下香港各區的主要商場安裝近40個電動車特快充電裝置[35] 企业社会责任 - 集團借出元朗一幅地皮予政府興建2,100個簡約公屋單位[37] - 集團支持香港於2024年首次舉辦的「香港全民閱讀日」[37] - 集團配合政府「香港無處不旅遊」的理念，支持2024年巴黎奧運會期間的推廣活動[37] - 集團即將落成的西沙GO PARK提供多項運動設施，支持香港的體育發展[37] - 集團繼續成為本港最大型的單車活動「2024新鴻基地產香港單車節」的冠名和慈善贊助商[37] 公司治理和风险管理 - 集團財務管理穩健，負債率18.3%，獲得高信用評級[31,32] - 集團加強人民幣債務融資，以分散融資渠道[32] - 集團維持高水平企業管治，獲多項國際獎項[33] - 集團在可持續發展方面表現出色，入選多個可持續發展指數[34] - 集團有充足的未提取銀行融資額度以應付資金需求[90] - 集團因以港元為主的資產基礎及業務現金流量，外匯風險極少[91] - 集團承擔主要來自換算內地附屬公司及合營企業財務報表時所產生的換算風險[91] 未来展望 - 集團對內地和香港的長遠前景充滿信心[41] - 集團將貫徹審慎的財務守則，維持出租物業和非地產業務的龐大經常性收入[41] - 集團會繼續在新項目準備就緒後推出市場，亦會推售已落成的住宅單位和部分非核心物業[42] - 集團正在興建的西沙GO PARK將成為齊

公司财务概要 - 公司截至2023年12月31日止六个月的收入为27,542百万港元，较去年同期增长0.4%[4][95] - 公司可撥歸公司股東基礎溢利为8,906百万港元，较去年同期下降5.9%[4][147] - 公司中期股息为0.95港元，较去年同期减少24%[4][120] - 公司每股基础溢利为3.07港元，较去年同期下降5.9%[7][116] - 公司截至2023年12月31日止六个月的可撥歸公司股東溢利为91.45亿港元，较去年同期增长8.7%[8][116] - 公司每股溢利为3.16港元，较去年同期增长8.7%[8][116] 物业销售及租赁业务 - 集团来自物业销售的溢利为20.4亿港币，较去年同期下降了39%[10] - 集团总租金收入按年增长4%，达到124.54亿港币，净租金收入增长5%，达到93.26亿港币[11] - 集团在香港的土地储备约为5,880万平方呎，其中3,660万平方呎为已落成物业，1,530万平方呎为发展中住宅[15] - 集团在内地的土地储备总面积为6720万平方呎，其中2090万平方呎为已落成物业[34] - 集团在内地录得的合同销售额超过30亿人民币，主要来自杭州国际金融中心第三期住宅单位和佛山泷景项目[36] 商场及写字楼业务 - 集团通过引入体验式零售店和设施，调整商户和行业组合以配合市场趋势，吸引顾客[24] - 集团的优质写字楼组合受益于升级搬迁趋势，出租率保持在约92%的满意水平，具备高水平的绿色建筑标准和专业管理服务[28] - 国际金融中心和环球贸易广场的写字楼出租率保持在满意水平，位置优越，配套设施完善[29] 酒店业务 - 集团在香港的酒店业务持续回升，香港四季酒店业务向好，入住率已回升至疫情前的高水平[46] - 上海浦东丽思卡尔顿酒店出租客房平均收入已超越疫情前水平，主要受境内旅游复苏和海外商务旅客回归影响[48] 数码通及数据中心业务 - 数码通业务表现稳健，出境旅游复苏，企业应用方案业务增长[51] - 数码通计划推出5G家居宽带、智能家居和5G行业应用方案，集团对其前景充满信心[52] - 新意网数据中心业务稳健增长，受益于来自电信公司和大型科技企业的增加业务[53] 财务及风险管理 - 集团截至二○二三年十二月三十一日的净借贷比率为百分之二十一点二，主要是由于派发上一财政年度末期股息和尚未收取的出售香港住宅物业所得款项[58] - 集团预计在二○二四年六月底前将收取来自出售住宅物业的收入逾港币二百亿元，预计净借贷比率将显著下降[58] - 集团已加强利用人民币债务融资，发行了总值人民币八亿元和人民币十三亿五千万元的离岸人民币债券[60]