市场整体概况 - 截至2025年末，公募REITs市场已上市产品数量增至78只，总规模达2145.24亿元，其中上交所上市52只，占比超66% [2] - 政策体系持续完善，2025年底配套规则集中落地，启动了商业不动产REITs试点，并明确支持扩募、合并及REITs ETF研发 [2] - 政策推动资产供给格局优化，加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型的申报，同时加大供热、水利、数据中心等潜力资产的组织力度，并积极探索铁路、港口、特高压输电等新资产类型实现零的突破 [2] - 扩募机制常态化落地，2025年全年共7单扩募项目成功发行或上市，其中华夏基金华润有巢REIT采用"向原持有人配售"模式，募集资金11.33亿元，配售参与率达99.51% [3] - 投资者结构优化，REITs作为高股息含权资产，对保险、社保等长期资金吸引力持续提升，同时个人投资者参与渠道拓宽 [3] 一二级市场表现 - 2025年一级市场认购热情高涨，多单项目网下申购倍数超100倍，上市首日普遍实现较好涨幅 [4] - 但打新套利策略拥挤度上升导致收益回落，受网下配售比例下降、发行溢价率抬升及上市初期涨幅确定性减弱等因素影响 [5] - 2025年二级市场呈现"先扬后抑"走势，上半年上涨，二季度末起因长端利率上行、解禁压力等因素持续回调 [6] - 2026年初市场迎来修复，中证REITs全收益指数持续上涨，首周各类资产普涨，成交活跃度显著提升 [6] - 2026年初新型设施板块涨幅领先，消费设施、产业园区紧随其后，仓储物流、市政环保板块亦实现2%以上涨幅，仅交通基础设施板块表现相对平淡 [6] - 具体资产表现方面，截至1月22日，南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT年初至今分别上涨7.48%和5.55% [9] - 市场提供了部分REITs产品的详细数据列表，全市场存续78只，规模2145.24亿元，市值2263.43亿元，并列出如中金重庆两江REIT、华泰南京建邺REIT等多只产品的价格、成交额、估值指标等具体数据 [10] 市场发展趋势 - 资产多元化加速，数据中心、文旅、养老等新资产类别将持续上市，商业不动产试点落地后，核心商业资产有望成为新增长点 [11] - 扩募进入"双轮驱动"阶段，监管推动常态化发行走向首发及扩募"双轮驱动"，助力REITs从单一项目向资产平台演进 [11] - 市场分化加剧，优质资产与运营能力强的项目将获得估值溢价，而单一资产、经营承压的项目可能面临波动 [11] 投资主线 - 2026年一季度可重点关注三条投资主线：抗周期稳现金流主线（如消费基础设施、政策性保租房、市政环保REITs） [12] - 高景气政策红利主线，如数据中心等数字基础设施直接受益于数字经济发展，仓储物流、高速公路等领域随需求回暖有望实现业绩边际修复 [12] - 强扩募资产平台主线，如商业不动产试点项目及具备扩募潜力的成熟REITs，可通过资产注入实现价值提升 [12] 行业展望 - 随着扩募机制常态化、资产类型不断丰富及投资者结构优化，公募REITs市场有望持续沿着"规模扩张、资产多元、估值理性"的路径发展 [14] - 2026年公募REITs市场机遇大于挑战，政策红利释放、资产供给多元化、长期资金配置需求提升等均支撑市场规模扩张与生态完善 [14] - 在低利率、资产荒格局未明显反转背景下，REITs作为类固收资产的配置价值仍较为突出，可采用"哑铃型配置"策略进行布局 [14]