政策动态与市场反应 - 近期一系列稳定房地产市场的政策落地，包括换购住房退还个人所得税政策第二次延期、存量个人公积金贷款利率下调、北京放宽非京籍家庭购房条件等，旨在降低购房成本、提高交易效率[1] - 政策调整后，市场出现积极反应，例如北京有房产经纪人表示，政策出台当周其门店即成交3套，不满2年房源的关注度和线上浏览量有所增加[1] - 政策影响预计将在2025年一、二季度市场中持续显现，叠加春节前季节性活跃度抬升，有利于刚需和改善型客户入市[1] 市场结构变化与分化特征 - 住房市场进入存量时代，二手房市场规模上升，2025年二手房成交面积在新房和二手房交易总量中占比升至44.6%，较2024年提升2.7个百分点[2] - 多个重点城市二手住宅成交面积占比超六成，包括北京、上海、广州、重庆、成都、南京、沈阳、大连、宁波等[2] - 市场呈现“核心更稳、优质更强”的分化特征，经济新动能成长更快的城市或区域、前期库存压力较小的市场表现更为活跃[2] - 板块与项目分化明显，例如武汉中心城区核心地段的高品质新盘首次开盘去化率普遍超70%，而部分存量老盘去化周期较长[3] - 土地市场分化更为明显，核心城市优质地段地块持续受到开发企业青睐[3] 行业整体态势与企业行为 - 2025年全国房地产开发投资、新建商品房销售等指标同比仍有下降，部分城市市场在二季度后出现反复，但合并新房与二手房市场观察，全年合计销售规模已明显趋稳，部分主要城市同比小幅增长[2] - 供给端坚持“控增量、去库存、优供给”是市场整体回暖的先决条件，这已转化为地方政府和企业的理性行为，供应压力大的城市政府不再盲目供地，企业不再盲目拿地[3] - 2025年末商品房待售面积76632万平方米，较年初减少3259万平方米，显示库存压力有所缓解[4] - 2025年商品房销售面积明显高于房屋新开工面积，体现供给端控增量与需求端提振消费的协同效果[4] 需求趋势与行业展望 - 随着房地产供求关系发生重大变化，商品房销售规模下降，但中长期仍有新增需求支撑[4] - 住房短缺已总体解决，需求呈现差异化、个性化，需推动住房供给与人口流动、产业发展相匹配，建立人、房、地、钱要素联动机制[4] - 行业着力稳定房地产市场，相关举措旨在促进供需平衡与结构优化，推动房地产在增量存量并重、供需两端发力中走向高质量发展[4]