政策环境 - 2025年上海持续推出刺激性楼市政策，8月“沪六条”解除了外环外购房套数限制，并提升了公积金贷款额度，9月出台“好房子”新规以鼓励提升住房品质 [8] - 信贷环境持续宽松，商业贷款利率定价不再区分首套和二套，5年期以上LPR为3.5%，个人购买二星级及以上新建绿色建筑住房，首套公积金最高贷款额度从160万元提升至184万元，多子女家庭首套最高可贷216万元 [10][11][12] - “好房子”新规在技术层面引导住宅品质提升，例如使用干挂石材等高品质建材的外立面不计容，阳台面积按户型建面10%且不大于16平方米计一半面积，并允许每户设置一个进深不大于0.75米、宽不大于3米的开放式阳台不计容 [13][14] 土地市场 - 2025年上海土地市场呈现“先扬后抑”态势，全年涉宅用地成交建筑面积为946万平方米，与2024年基本持平，成交楼面均价为35,896元/平方米 [16][17] - 核心区域优质地块高溢价成交，全年有17宗地块溢价率超过20%，其中4宗溢价率超过40%，徐汇衡复风貌区地块楼面价达20.03万元/平方米，虹口北外滩地块溢价率高达46.33% [16][19] - 土地市场分化明显，郊区地块多底价成交，地价回调15%-25%，而核心区域如北外滩、徐汇滨江地价上涨约30% [20][21] - 从区域看，杨浦区成交11宗含宅地块为各区域之最，徐汇区凭借东安新村地王项目，全年土地出让金高达606.44亿元，位列区域榜首 [25][27][28][29] - 拿地主力为国央企，如中海、华润、保利、招商等，同时也有部分民企择机抄底 [16][22] 商品住宅市场 - 2025年上海新房市场供求收缩，创5年新低，成交均价为8.06万元/平方米 [1] - 市场成交结构以刚需为主，90-110平方米户型及300-700万元总价段为成交主力，高端豪宅与远郊项目分化明显，整体开盘去化率为45% [1] - 二手房市场“以价换量”特征显著，全年成交25.38万套，其中90平方米以下刚需产品占比近七成，300万元以下低总价房源为主力，年末市场呈现回暖迹象，交易周期缩短 [1]