核心观点 - 沈阳皇姑区首府新区土地市场在2026年初表现活跃，近期有优质住宅地块即将入市，吸引多家知名开发商关注，板块配套正快速完善，但存在一项关键发展壁垒有待解决 [1][3][5][12] 土地市场与交易 - 2026年1月15日，皇姑首府新区北陵农场三期地块以5010元/建筑平方米的价格成交，由沈阳市皇姑区首府科创城市建设置业有限公司竞得，将补充板块新房库存 [1] - 2026年1月22日，皇姑区完成教育园区西1号地-1地块的土地腾退工作，该地块预计将挂牌出让 [3] - 教育园区西1号地-1地块出让面积8.24公顷，用地性质为二类居住用地，规划容积率≤1.7，商业占比≤5%，预计出让总价7亿元，起始价约5000元/建筑平方米 [5] - 金地、华润等企业已对该地块的开发表达合作意向 [3][5] 地块与区域配套 - 教育园区西1号地-1地块紧邻多项重磅配套：沃尔玛山姆会员商店（预计总投资10亿元人民币）、沈阳120中学分校（预计设置18班型，可容纳810人，2027年8月底完工）、地铁6号线西窑站和观音路站，以及辽宁中医药大学附属医院首府院区（一期总投资7.8亿元，建筑面积6.5万平方米，规划床位700张） [5][7][9][10] - 首府新区已建成宁山路小学未来校区、43中学未来校区，120中学分校的到来将使板块形成小初高一站式优质教育体系 [7] - 齐全的配套将提升未来项目的吸引力和竞争力 [11] 发展壁垒与潜在利好 - 地块附近存在的沈阳市殡仪馆（文官屯殡仪馆）搬迁事宜是板块主要的发展壁垒 [12][14] - 殡仪馆计划未来搬迁至回龙岗公墓后身，原址计划建设大型公园，此举将改善生活环境并合理利用土地资源 [16] - 有流传公告显示骨灰盒寄存续费期限最长可续到2026年9月份，引发对殡仪馆可能在2026年9月搬迁的猜测 [16]