行业基本面与趋势 - 写字楼房地产投资信托基金行业面临转折点，宏观条件改善，在经历数年供应过剩和租赁疲软后，需求于2025年开始复苏，主要驱动力是写字楼相关就业增强以及企业回归更高质量的空间[1] - 2025年第四季度数据显示，全国净吸纳量在2025年下半年转为正值，A级写字楼吸纳尤其强劲，整体空置率稳定在20.5%附近，较上一季度仅微升5个基点，年化增幅30个基点，为2020年以来最小升幅[3] - 同期平均要价租金小幅上涨至约每平方英尺38.37美元，转租库存也显著下降，收紧了许多主要市场的实际可用空间[3] - 新建筑活动低迷，开发管道大幅缩减，在建面积不足2000万平方英尺，竣工量处于周期低点，2025年管道规模下降约35%，同时拆除和改造正在移除老旧库存[4] - 供应受限，加上需求集中在门户城市和阳光地带市场，为更坚实的租赁背景和复苏提供了支撑，空置率似乎已接近峰值[4][5] - 利率稳定和建筑成本趋缓应有助于改善基本面，但地区差异和资本市场动态将使盈利和估值持续受到投资者审视[1] 重点公司分析：BXP - BXP是美国最大的公开交易写字楼REIT，专注于六大主要门户市场的高质量工作场所，截至2025年9月30日，其一体化平台管理着187处物业、总计5460万平方英尺的投资组合[6] - 公司专注于在美国少数精选市场持有顶级办公资产组合，预计将受益于对此类资产持续强劲的需求[7] - 公司近期宣布已完成资产处置，获得净收益超过10亿美元，这是其19亿美元多年战略资产出售计划的一个重要里程碑，截至2025年底处置金额为8.45亿美元，加上本月两笔额外销售，截至2026年1月14日总额已超过10亿美元[7] - 公司定于2026年1月27日盘后公布2025年第四季度业绩，市场普遍预期季度营收为8.1466亿美元，同比增长2.06%，季度每股核心FFO为1.80美元，同比增长0.6%[8] 重点公司分析：Cousins Properties - Cousins Properties在高增长的阳光地带市场拥有A级办公资产组合，由于租户偏好拥有顶级设施的优质办公空间，其租赁活动增加[9] - 由于新开工项目极少、持续建筑活动有限以及企业对重返办公室的要求日益重视，公司的开发管道处于有利地位，可以把握这种向高质量资产转移的趋势，多元化的租户基础确保了稳定的现金流[10] - 公司定于2026年2月5日盘后公布2025年第四季度业绩，市场普遍预期季度营收为2.4865亿美元，同比增长12.91%，季度每股FFO为71美分，同比增长2.9%[11] 重点公司分析：SL Green - SL Green是一家专注于纽约的写字楼REIT，对曼哈顿办公资产的敞口最大，截至2025年9月30日，公司一体化平台的投资涵盖自有物业、债务和优先股，权益涉及53栋建筑，约3070万平方英尺[12] - 鉴于租户对顶级办公空间的坚实需求，其高质量投资组合具备增长潜力，但面临来自写字楼及其他商业地产开发商、业主和运营商的激烈竞争，为吸引和留住租户，公司在其租赁物业上提供租金优惠，这影响了其收入增长[13] - 公司定于2026年1月28日盘后公布2025年第四季度业绩，市场普遍预期季度营收为1.4703亿美元，同比增长5.32%，但每股FFO预期为1.10美元，同比下降24.14%[14] 重点公司分析：Highwoods Properties - Highwoods Properties是一家总部位于罗利、重点布局阳光地带的写字楼REIT，公司在亚特兰大、夏洛特、达拉斯、纳什维尔、罗利和坦帕等市场的顶级商务区主要拥有、开发和运营办公资产，受益于长期的区域增长趋势[17] - 公司在高增长阳光地带市场的顶级办公物业组合，有利于利用租户对拥有顶级设施的办公空间日益增长的偏好，但来自其他参与者的竞争可能限制其定价能力并损害盈利能力[18] - 公司定于2026年2月10日盘后公布2025年第四季度业绩，市场普遍预期季度营收为2.0823亿美元，同比增长1.31%，季度每股FFO预计与去年同期持平，为85美分[18][19]