政策环境 - 2025年全国房地产政策定调为“止跌回稳”，具有精准性与差异化、供需协同、短期稳市与长期转型并重、政府引导与市场主导结合四大特征，中央经济工作会议明确2026年将围绕“着力稳定房地产市场”推动[8] - 全国层面政策涉及城市更新、激活需求、存量盘活与构建新模式，例如国务院首次将城市更新列为年度重点议题，并确定不超过20个城市实施城市更新行动，中央财政按区域给予定额补助（东部地区每个城市不超过8亿元，中部地区不超过10亿元，西部地区不超过12亿元）[8] - 全国金融政策持续宽松，中国人民银行将5年期以上首套房个人住房公积金贷款利率由2.85%降至2.6%，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，并推动加大存量商品房和存量土地盘活力度[8] - 杭州2025年楼市政策无重大调整，主要通过优化信贷、增加补贴等措施刺激需求，并通过住宅新规、城市更新优化供给结构，2025年是杭州购房补贴政策最为密集的一年[10] - 杭州具体政策包括：提前下达2025年浙江省城镇保障性安居工程资金5269万元[12]，2025年计划推出实物配租房源不少于8000套、保障性租赁住房8000套[13]，自4月21日起调整契税优惠范围[15]，多个区县开展“购房+消费券”限时补贴活动，符合条件的购房者每套可获得10万元消费券[17]，个人出售购买不足2年住房的增值税征收率由5%下调为3%，降幅达40%[18] - 杭州现行购房限制处于历史最宽松时期，已全面取消“四限”（限购、限售、限价、限贷），商业贷款首套及二套首付比例均为15%，首套利率最低执行3.05%（LPR-45BP），公积金贷款首套利率为2.6%[21][22][23] - 杭州推出住宅品质提升新规，要求住宅层高不应小于3米，大户型（≥160㎡且设有地暖等系统）层高不应小于3.15米，标志着住宅建设从“规模型”向“品质型”转变，旨在激发改善性需求并推动房企向服务商转型[14][24][27] - 杭州优化建筑规划指标，如封闭阳台仅计50%面积，停车楼等不计容，有助于提升得房率、扩容可售面积并释放房企利润空间[28] 土地市场 - 2025年杭州全市商品住宅用地计划供应面积较2024年下降36%，实际出让309公顷，供地完成率为90%[30][31] - 2025年杭州涉宅用地成交计容建筑面积同比上升15%，成交楼板价同比提高5%，土地市场整体呈现“前热后冷”态势[32][33] - 从区域看，萧山区、西湖区、钱塘区位列2025年涉宅用地成交建筑面积前三，其中萧山区成交106万㎡，西湖区成交98万㎡，钱塘区成交82万㎡，上城区成交楼板价已突破4万元/㎡[34][35][36] - 2025年土拍市场热度分化明显，上半年供地集中且高溢价地块频出，下半年供应收缩且地价及溢价率显著下滑，一季度有28宗地溢价成交，其中9宗溢价率在50%及以上，而四季度最高溢价率仅20%[38][39][40] - 限价放开后地王频出，2025年有5宗地块楼板价超过历年地王，年度楼板价最高的地块为建发蒋村地块（鹭栖湖云庄），楼板价达88029元/㎡，溢价率115%[33][41][42] - 2025年成交总价最高的地块为中海望江新城地块（中海海潮TOD项目），成交总价达80.78亿元[33] 商品住宅市场 - 2025年杭州新房市场供求量已连续4年回落，成交均价升至3.45万元/㎡[1] - 新房市场改善型需求爆发，90-140㎡户型及总价500万元以内的产品为主力，核心区域与远郊库存分化明显[1] - 二手房市场由刚需主导，总价300万元以内的低总价房源成交占比达66%，“以价换量”特征显著[1] 市场总结及未来趋势展望 - 未来政策预计将延续宽松基调[1] - 土地市场将更聚焦于优质地块[1] - 新房市场分化将加剧，产品品质将持续提升[1] - 二手房市场将持续聚焦低总价刚需产品，市场逐步向存量时代过渡[1]