政策动态与市场反应 - 近期一系列稳定房地产市场的政策落地，包括换购住房退还个人所得税政策延期、存量个人公积金贷款利率下调、北京放宽非京籍家庭购房条件等，旨在降低购房成本、提高交易效率 [1] - 政策调整有利于刚需客户积极入市，并为置换、改善型客户提供良好的外部市场条件，政策影响更有可能在一、二季度市场中持续显现 [1] - 北京链家某门店经纪人反馈，减税及楼市新政出台后，购房成本降低，带动了优质房源热度，政策出台当周该店即成交了3套 [1] 市场结构变化：存量时代与二手房崛起 - 住房市场进入存量时代，二手房市场规模正在上升，2025年二手房成交面积在新房和二手房交易总量中占比升至44.6%，较2024年提升2.7个百分点 [2] - 北京、上海、广州、重庆、成都、南京、沈阳、大连、宁波等城市二手住宅成交面积占比均超六成 [2] - 将新房与二手房市场合并观察，无论是全国总量还是主要城市，全年合计销售规模已明显趋稳，部分主要城市同比小幅增长 [2] 市场分化特征加剧 - 不同城市之间、城市内部不同区位之间呈现“核心更稳、优质更强”的分化特征，经济新动能成长更快的城市或区域房地产市场表现更为活跃 [2] - 楼市呈现明显的板块分化特征，相同区域不同项目的销售表现冷热不均，例如武汉中心城区核心地段的高品质住宅新盘首次开盘去化率普遍能达到70%以上，而部分存量老盘去化周期更长 [3] - 从70个大中城市商品住宅价格指数看，上海、杭州等城市的新房价格表现更为亮眼，土地市场的分化更为明显，核心城市优质地段的出让地块持续受到开发企业青睐 [3] 行业调整与供需新平衡 - 当前大部分城市房地产市场承压的核心原因在于此前供需结构性错配导致的库存压力，因此供给端坚持“控增量、去库存、优供给”是市场整体回暖的先决条件 [3] - 2025年末，商品房待售面积76632万平方米，较年初减少3259万平方米，商品房销售面积明显高于房屋新开工面积，体现供给端控增量与需求端提振消费措施协同发力的效果 [4] - 随着房地产供求关系发生重大变化，住房需求差异化、个性化更加明显，需进一步推动住房供给与人口流动、产业发展相匹配，建立人、房、地、钱要素联动机制 [5] 行业发展趋势与展望 - 业界认为，相关稳定房地产市场的举措将促进供需平衡与结构优化，让房地产在增量存量并重、供需两端发力中走出高质量发展新路径 [4] - 尽管商品房销售规模下降，但中长期仍有新增需求支撑，我国住房短缺已总体上得到解决 [5]