丝路软件城板块概述 - 丝路软件城是西安楼市过去几年热度最高的板块之一，其热度自2020年初土拍起已延续6年，期间吸引了大量品牌房企进驻并经历了多轮产品迭代，尽管近期热度有所下降，但仍是西安城市发展的重点和热点区域 [1] - 板块以西三环为界分为“软东”和“软西”两个功能不同的子区域，“软东”以纯粹的居住生活功能为主，配套已兑现，“软西”则是产城融合区域，聚集了海康威视、大华、华为等众多科技企业 [3] 2025年市场表现与竞争格局 - 2025年丝路软件城共有5个纯新盘入市销售，绿城是区域内最重要的开发商，累计开发了8个项目，实现了“一个绿城，半个丝路软件城”的布局，产品覆盖从100㎡以下到200㎡以上的全户型段 [4][5] - 根据中指研究院数据，2025年丝路软件城销售额最高的三个项目是绿城锦海棠（19.8亿元）、天地源高新宸樾（17.2亿元）和绿城秋月苑（16.9亿元），分别位列西安商品住宅销售额排行榜第9、11和12名 [5] - 2025年土地市场转冷，当年成交的4宗住宅地块均以底价成交，无溢价地块，这与市场大环境及部分地块为城改项目有关 [5] - 区域发展存在遗憾，备受期待的高新苏宁广场项目仍处于停工状态，等待其他企业接手 [6] 2026年潜在新房供应 - 2026年丝路软件城新房市场潜在供应主要包括两大豪宅项目和两大纯新盘项目 [7] - 两大豪宅项目均位于“软东”，分别是绿城长安玉华和金茂璞逸高新，两者相距约1000米 [8] - 绿城长安玉华产品为约143-285㎡大平层，备案价约3万元/㎡，其中285㎡产品采用纯钢结构 [11] - 金茂璞逸高新产品为约212-340㎡精装科技住宅，大户型备案价超4万元/㎡，首开去化率达88% [11] - 两大纯新盘项目均位于“软西”，分别是邦泰观云揽玥府和天地源云和锦上，相距约1800米 [11] - 邦泰观云揽玥府占地64亩，容积率2.5，楼面地价10282.09元/㎡，将打造建面约130-180㎡产品 [14] - 天地源云和锦上占地125亩，容积率2.3，楼面地价10481元/㎡，是目前高新区在售/待售项目中占地面积最大的，产品面积段约125-180㎡ [14] 2026年面临的市场竞争与挑战 - 2026年丝路软件城新房市场将面临区域内二手房市场以及沣东高新融合区新房的直接竞争 [2] - 当丝路软件城二手房或沣东高新融合区新房价格与本地新房价格相差不大时，购房者倾向于选择丝路软件城新房；但当价差显著时，会对本地新房市场形成压力 [16] - 沣东高新融合区已有项目推出约1.15万元/㎡的特价房，与软件新城新房价格相差近万元，预计将对后者市场带来冲击 [16]