政策环境与市场反应 - 近期一系列稳定房地产市场的政策落地，包括换购住房退还个人所得税政策第二次延期、存量个人公积金贷款利率下调、北京放宽非京籍家庭购房条件等 [1] - 政策调整降低了购房门槛和成本，带动了部分城市优质房源热度提升，例如北京有经纪人表示政策出台当周其门店即成交了3套 [2] - 政策调整有利于刚需客户积极入市，并为置换、改善型客户提供良好外部市场条件，其影响更有可能在一二季度市场中持续显现 [2] 市场结构变化与现状 - 住房市场进入存量时代，二手房市场规模正在上升，2025年二手房成交面积在新房和二手房交易总量中占比升至44.6%，较2024年提升2.7个百分点 [2] - 北京、上海、广州、重庆、成都、南京、沈阳等城市二手住宅成交面积占比均超六成 [2] - 2025年全年全国房地产开发投资、新建商品房销售等指标同比仍有下降，部分城市市场在二季度后出现一定反复，但未改变市场趋稳的整体态势 [3] 市场分化特征 - 市场呈现“核心更稳、优质更强”的分化特征，经济新动能成长更快的城市或区域表现更为活跃，前期库存压力较小的市场整体更活跃 [4] - 各地“好房子”项目普遍呈现热销状态，而产品力不足的存量老盘去化周期相对更长，例如武汉中心城区核心地段高品质新盘首次开盘去化率普遍能达到70%以上 [4] - 当前大部分城市市场承压的核心原因在于此前供需结构性错配导致的库存压力 [4] 供给端调整与成效 - 供给端坚持“控增量、去库存、优供给”是市场整体回暖的先决条件，供应压力较大的城市，政府不再盲目供地，企业不再盲目拿地上项目 [4] - 2025年末，商品房待售面积76632万平方米，较年初减少3259万平方米 [4] - 商品房销售面积明显高于房屋新开工面积，体现出供给端控增量措施与需求端提振消费措施协同发力的效果 [4] 行业展望 - 业界认为，相关举措将促进供需平衡与结构优化，让房地产在增量存量并重、供需两端发力中走出高质量发展新路径 [5]