上海房地产市场近期趋势 - 上海房地产市场在分化市场中走出逆势行情 其核心支撑在于2480万常住人口和大量刚需[2] - 自2025年10月起 上海住宅成交量率先猛增 并持续维持月成交量超2万套的水平[4] - 成交量领先于价格 当前房价虽同比仍为负增长 但已止跌企稳近两三个月 并呈现略微回升趋势[4] 市场结构与价格分析 - 市场呈现分化 部分城市和地段（如上海）的资产价格可能先于整体大趋势见底而企稳[4] - 上海中环内新房与二手房价格差可达约40% 这被视作价差极限 因购房者对居住属性提升的支付意愿存在上限[8] - 一二手房价倒挂的红利主要存在于核心城市的核心板块 三四线城市改善型新房缺乏此红利 转手难度大[10] 市场情绪与交易行为 - 市场看多情绪升温 普遍认为上海房产抗跌 并对2026年市场抱有期待[4] - 优质房源交易模式变化 中介倾向于优先线下匹配给有明确需求的买家 而非公开挂牌[4] - 建议近期有购房需求的买家需与多家中介保持良好关系 以获取更早的房源信息[5] 政策与基本面环境 - 2025年2月至5月上海曾有一波行情但未能持续 主因后续缺乏强刺激性政策支撑 且M1、M2及就业经济数据表现一般[7] - 近期各部门密集出台小政策以修补市场问题 旨在稳定市场曲线[7] - 预计2026年上半年可能有一波全国性的利好政策出台[7] 产品属性与风险观察 - “豪宅金融属性”与“普宅居住属性”的人为割裂被视为一种市场叙事 开发商核心目标始终是销售[11] - 豪宅市场的价值叙事已出现动摇 若相关二手房价格继续下行 将拖累新房价格维持难度[10] - 建议通过实地约谈中介、观察房东信心等方式 密切关注市场是暂时企稳还是真正回暖[11]