市场结构变化 - 上海大宗房地产市场交易规模结构性调整，总价在5亿元甚至3亿元以下的中小规模项目成为市场主导力量[1] - 与过去动辄十亿元、百亿元级别的大宗交易相比，当前市场更偏向于规模适中、风险可控、决策周期更短的项目[3] - 2025年上海大宗交易市场，3亿元以下的交易多达38宗，占比过半[3] 成交金额低于5亿元的交易占成交总数的63%[3] 买家构成演变 - 买家构成发生显著变化，参与买家不再以传统的机构投资者和外资为主导[1] - 内资买家已牢牢占据市场主导地位，2025年按成交金额计算，内资买家占比高达97%[4] - 非机构投资人参与度显著提升，出现来自外省市的中小型民营企业买家[1] 现金流相对充裕、以自用或长期配置为目的的实力民企成为重要增量买家[2] - 自用型交易占比明显提升，在内资买家中，约26%的成交额来自企业购买资产用于自用[4] 交易案例与趋势 - 方大炭素子公司通过司法拍卖以4.56亿元竞得上海核心区办公楼，以满足业务发展需求[2] - 货拉拉在2024年第四季度收购上海市长宁区晶耀虹桥独栋办公楼，市场预估交易总价超过10亿元[2] - 企业自用型买家对核心区办公物业的配置需求正在回暖[3] - 法拍交易宗数约占全年成交量的四分之一，反映了部分存量资产的债务压力及不良资产处置进程[4] 市场数据表现 - 2025年全年上海房地产市场大宗交易共录得75宗，成交总额约424亿元，同比有所下降[3] - 仲量联行数据显示，2025年上海大宗交易市场累计达成89宗交易，成交金额约487亿元，同比下降约15%[3] - 外资企业出售资产动作增加，全年出售大宗房地产资产成交总额约129亿元，占市场总成交量约三分之一，共涉及15宗交易[4] 未来展望与驱动因素 - 在政策持续宽松背景下，国央企及实力民企等内资头部投资主体在融资端具备相对优势，将激发其增持优质现金流资产的动力[5] - 金额在3亿元以内的中小规模标的，因产权清晰、决策灵活，预计仍将是市场主流[5] - 一线城市核心物业仍将持续吸引资金流入，投资逻辑正从单纯追求财务回报转向深度运营与价值重塑[5] - REITs试点范围扩大及城市更新政策落地，将使投资退出路径更清晰，有望带来更多优质资产交易机会[5] - 写字楼投资进入“精选时代”，自用型企业对高品质写字楼的配置需求仍是支撑市场的重要力量[5]