核心观点 - 2025年下半年起，中国一线城市楼市出现结构性逆转，资金从远郊新区回流至核心城区老旧小区，市场逻辑从“摊大饼”式扩张转向“向内动刀”的存量更新[1][3] - 这一转变由国家级城市更新政策驱动，旨在盘活存量土地与房产，并伴随万亿级资金投入，为相关资产与产业链带来系统性机会[11][21][22] 市场现象与数据表现 - 2025年下半年上海核心区“老破小”房价出现垂直上涨，例如静安区柳营路片区单价从4万元/平米涨至8万元以上，徐汇区日晖二村涨幅达24%，枫林新村单价突破9万元/平米[5] - 2025年一线城市二手房成交51.9万套，创四年新高，其中上海300万以下老破小占上半年成交量的62%[9] - 市场买家中职业投资客占比高达四成，其投资逻辑在于博取“原拆原建”或深度改造后的潜在补偿，预期补偿标准可达15万元/平米[5][7] 政策驱动与资金支持 - 2026年1月，住建部将城市更新定调为“蓝海”，自然资源部与住建部联合发文推动存量土地盘活[11] - 财政部、税务总局、住建部推出组合政策：换房退税延期、增值税率从5%降至3%、房贷利率维持在3.05%低位[13] - 地方政府投入巨大，2025年上海徐汇区城市更新预算达430亿元，同比增加近200亿元，全上海拆迁预算超过1300亿元[13] - 针对房龄40年以上C、D级危房，政府提供40%-60%的补贴支持重建[15] 受益群体与价值重塑 - 核心城区老旧房产持有者成为首要受益者，资产价值因纳入改造计划而显著提升，例如北京朝阳某学区老小区改造后单价上涨7000元[17][19] - “换房族”享受政策红利，例如在北京出售一套420万元老房并在一年内完成置换，可节省个税4万多元，叠加税率与贷款优惠，置换成本降至历史低点[19] - “原拆原建”模式成为关键价值催化剂，通过模块化技术可在短期内实现原地重建，增加面积与层高，从根本上改变房产价值[15] 行业影响与产业链机会 - 城市更新推动从建材到智能家居的庞大产业链发展，例如广州“十四五”期间相关投资达7500亿元，“十五五”规划投资规模预计达几十万亿元[21] - 行业增长逻辑从房地产开发转向城市资产的精细运营与价值重塑，为相关行业创造新的就业与财富机会[21][22]