白宫政策效果评估 - 摩根士丹利策略师认为 白宫旨在解冻住房市场的一系列激进政策 不会显著改变2026年潜在购房者面临的局面 这些措施仅对业主可负担性有适度帮助 属于边际调整而非市场解药 [1][2] - 政策核心是要求房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款支持证券 市场初步反应积极 抵押贷款利差收窄15个基点 推动30年期抵押贷款利率自2022年以来首次降至6%以下 [3] - 但策略师认为市场已有效消化此次干预 尽管利率下降方向正确 但大量存量低息抵押贷款的存在削弱了政策效果 [4] 市场核心障碍：锁定效应与人口结构 - 住房市场复苏的主要障碍仍是锁定效应 约三分之二的未偿还抵押贷款利率低于5% 此外 40%的美国房屋没有抵押贷款 这意味着锁定效应比抵押贷款数据显示的更为严重 [5] - 人口结构变化加剧市场僵局 有18岁以下子女的家庭数量从2007年约3700万的峰值下降至2024年约3300万 同时 70岁以上人群持有的家庭部门总财富份额创历史新高 房地产权益是重要推手 [12][9] - 千禧一代和Z世代正被婴儿潮一代挤出市场 后者或在退休后换购本应是首套房的较小住宅 或继续持有大家庭所需的大户型住宅 [8] 利率与供应前景 - 即使总统干预将利率推至高5%区间 现有房主也缺乏财务激励出售房屋并以更高利率融资新购 因此对住房供应的影响微乎其微 [15] - 由于财政和通胀担忧给美国、德国和日本等G3国家的长期利率带来上行压力 利率在更长时间内保持较高水平的预期增强 降息前景正在减弱 [16] - 受政府支持企业购买计划影响 摩根士丹利仅将2026年底抵押贷款利率预测从5.75%小幅下调至5.6% 对成屋销售的预测仅小幅上调 而对年度房价涨幅的预测维持在2%不变 [16] 行业观点与潜在杠杆 - 穆迪分析副首席经济学家认为 建筑商在了解人口结构图景的情况下 不会向市场大量投放新屋 住房问题将以更渐进的方式演变 而非二战后式的集中建设 这使得美国住房构成变得更像欧洲 [13][14] - 阿波罗全球管理公司直言购房条件不佳 高房价、高抵押贷款利率和移民减少导致需求放缓 尽管锁定效应使成屋供应稳定且新屋供应增加 但需求下降和供应上升正给房价带来下行压力 [17] - 摩根士丹利认为 政府对大型机构投资者购买独栋住宅的潜在禁令对房价影响不大 因为机构投资者持有的房屋数量不足以动摇市场 且近期已在减持 [17] 市场动态与挑战本质 - 新屋库存处于2007年以来最高水平 推动新屋价格低于成屋价格 然而 由于65%的美国家庭将房价视为资产 政策制定者面临微妙的平衡难题 [21] - 政府可进一步采取的措施包括 政府支持企业降低担保费用 监管机构降低常规抵押贷款风险权重以增加银行需求 以及美联储新理事停止抵押债券减持 这些措施合计或可再降低抵押贷款利率50个基点 但仅靠政府支持企业行动无法使利率回到2010年代常见的4%区间 这需要国债利率的变动 [20] - 报告强调住房市场挑战是结构性的 自2025年9月以来美联储已降息75个基点 但同期抵押贷款利率仅下降20个基点 美国住房可负担性是一个棘手的问题 没有灵丹妙药 [20][21]