行业宏观背景与转型路径 - 中国不动产市场正经历结构性调整与范式重构 行业从增量扩张转向存量优化 从高速增长迈向高质量发展 [2] - 盘活存量资产是一项涉及多方利益的系统工程 需要构建政府引导、企业主导、市场运作的新格局 [2] - 盘活存量资产需遵循四大原则：市场化法治化是根本 专业化是核心支撑 产融结合是关键路径 以增量带动存量是重要策略 [3] 商业不动产REITs试点新规落地 - 2025年12月31日 中国证监会正式发布公告 实施商业不动产REITs试点 标志着中国REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段 [3] - 商业不动产REITs聚焦商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态 其资产范围、审核监管和回收资金用途与基础设施REITs存在差异 [4] - 商业不动产REITs由证监会及交易所审核 发行效率较高 回收资金用途更灵活 可用于存量资产收购、新增投资、偿债及补充流动资金等 但不得用于购置商品住宅用地 [4][5] REITs对行业与市场的影响 - REITs能帮助房地产企业降低负债、防范风险 构建良性循环体系 推动其向“轻资产运营”模式转型 [5] - 在低利率环境下 REITs有助于优质资产价值重估 并为投资者提供新的投资渠道 [5] - 中国存量商业不动产规模可观 但不动产证券化率仍处于低位 这为商业不动产REITs市场的长期增长提供了坚实基础和广阔空间 [5] 中国REITs市场规模展望 - 截至2026年1月25日 中国REITs市场已上市79只REITs 总市值达2280亿元 [5] - 长期来看 REITs市场规模可能达到2万亿元 具体时间取决于市场发展情况 短期来看近两年市场规模已有快速提升 [5] - 也有业内人士认为市场规模达到万亿元甚至超过2万亿元都有可能 影响时间的一大变量在于房地产的转型情况 [6] 对REITs市场发展的建议 - 可优化既有产品架构 例如精简“公募基金+ABS+项目公司”的管理架构 进一步均衡各主体权责 推动管理人与投资人利益绑定 [6] - 建议对扩募环节进一步提效 对规模比例较小的扩募可豁免监管审核 对较大规模的扩募也可实行一定的精简 [6] - 可探索建立REITs市场退市制度 实现市场“有进有出” 同时进一步加强多层次市场建设 如放宽投资主体准入、完善Pre-REITs与私募REITs制度、明确退出衔接机制 [6]