核心观点 - 2026年开年，北京、上海、深圳三大一线城市楼市打破淡季沉寂，二手房成交量持续走高，市场呈现回暖态势，其核心驱动力是政策托底与积累的刚需及改善型需求释放 [1][2][9] - 此次回暖具有稳健、真实的特点，但市场分化明显，不会出现全面暴涨，对于有真实需求且经济实力允许的购房者是合适时机，但投机者及经济实力不足者需避免跟风 [5][8][31][43] 市场整体表现 - 2026年1月初开始，三大一线城市二手房交易呈现“淡季不淡”，出现“翘尾行情”的延续 [9] - 市场信心逐步修复，刚需与改善型需求稳步释放，楼市回暖信号明显 [1] - 市场热度引发关注，但需辨别是真实复苏还是短暂虚火，以及房价是否会随成交量大幅反弹 [5][6] 北京市场状况 - 北京楼市回暖很大程度上得益于2025年12月24日出台的系列优化政策，包括放宽限购、优化信贷，降低了购房门槛和成本 [12] - 新政落地一个月后效果立竿见影，市场活跃度明显提升，中介门店周末带看频次比之前增加20%以上 [14] - 二手房市场出现两个明显变化：一是优质房源抢手，挂牌量减少超过8000套，核心区域成交周期缩短，业主议价空间变小；二是新房市场开发商在五环外改善型产品上卷设计和配套，去化速度快，价格出现小幅上涨 [16][18] - 市场存在分化，核心区域、优质学区房、小户型房源热度最高，而偏远、配套不完善的区域成交量提升幅度较小，价格平稳 [18][20] 上海市场状况 - 上海楼市回暖的核心亮点是库存连续下降，供需趋于平衡 [20] - 二手房挂牌量已连续9个月下降，截至2026年1月初，库存量较2025年1月初减少约20% [22] - 成交量表现亮眼，截至1月20日，二手房网签成交量突破14000套，链家平台成交量较上月同期上涨15% [22] - 市场心态修复，买卖双方信心增强，购房者认为价格稳定、库存减少是合适入手时机 [24] 深圳市场状况 - 深圳楼市回暖带有明显的结构性特征，分化比北京、上海更明显，表现为“好房子涨，普通房子稳” [26][30] - 2025年深圳二手住宅网签量达56217套，较2024年上涨3%，实现同比正增长，市场企稳 [27] - 2025年四季度，部分优质小区成交均价较一季度有所回升 [27] - 2026年1月热度继续提升，1月1日至18日，乐有家门店二手房看房量同比上涨31.8%，签约量同比上涨19% [28] - 普通房源热度不高，配套不完善、地段偏远的房源成交量依然低迷，价格未明显回升，且深圳房价基数高，刚需购房压力大 [28][30] 回暖驱动因素 - 核心驱动因素是政策托底和需求释放，两者相辅相成 [31] - 政策层面利好不断，例如支持居民换购住房的个税退税政策延续至2027年底，商业用房购房贷款最低首付比例降至30%，降低了购房成本和门槛 [33] - 需求层面，经过两年多观望积累的大量刚需和改善型需求在政策刺激下逐步释放 [33] - 经济基本面好转及居民就业、收入预期改善，为购房需求释放提供了基础 [33][35] 购房者建议 - 不适合跟风买房的人群包括：投机炒房者，因国家强调“房住不炒”，且房价难现大规模上涨，投机可能被套牢 [37] - 经济实力不足者，若收入不稳定、存款不多却强行贷款买房，可能因工作变动或收入减少导致断供，陷入财务危机 [39][41] - 适合当前入手的是有真实买房需求且经济实力允许的人群 [43]