核心观点 - 信达地产2025年业绩预计出现巨额亏损，亏损幅度同比扩大近十倍，主要受房地产开发业务萎缩及大规模资产减值计提影响 [1][2] - 公司正面临业绩下滑与181.3亿元存续债的双重压力，将转型重点押注于代建轻资产业务，试图以此破局 [1][4] - 公司深度参与行业纾困，但相关投资在行业下行期面临严峻考验，大规模资产减值计提反映了这一挑战 [1][2] 2025年业绩与亏损分析 - 2025年归母净利润预计亏损75亿元至81亿元，较2024年7.84亿元的净亏损额，亏损幅度扩大近十倍 [1][2] - 2025年第一季度至第三季度，归母净利润亏损额分别为2.09亿元、34.81亿元、16.19亿元，预计第四季度亏损额将加大 [2] - 2025年前三季度营收降至26.92亿元，传统地产开发业务持续低迷 [2] - 公司营收自2020年达到258.6亿元峰值后连续四年下滑，2024年营收80.28亿元，跌回十年前水平 [2] - 巨亏核心因素包括：房地产开发项目交付规模减少导致营收和毛利率双降，以及61.89亿元的资产减值计提 [1][2] - 61.89亿元的资产减值计提预计减少公司2025年年度利润总额61.89亿元 [2] 资产减值与纾困项目风险 - 2025年超60亿元的资产减值计提范围覆盖全面，包括应收款项坏账、债权投资减值、存货跌价、投资性房地产减值等多项资产 [1][2] - 此次大规模减值计提折射出公司前期参与的房企纾困项目与地产投资面临的严峻考验 [1][2] - 2024年公司已计提资产减值损失14.2亿元，2025年计提额大幅增加 [2] - 公司对地产项目的债权和股权类投资规模较大，行业下行背景下，相关投资的减值和回收风险亟待关注 [3] 债务状况 - 公司目前有17只存续债券，存量规模达181.3亿元 [1][3] - 最新发行的“25信达地产MTN004”债券余额6亿元，票面利率2.85%，将于2030年11月到期 [3] 轻资产转型与代建业务 - 公司将转型的核心方向锁定在代建轻资产业务，试图摆脱对传统地产开发的依赖 [1][4] - 2025年以来，公司大幅加大代建业务拓展力度，将其视为突破经营困局的重要筹码 [4] - 2025年前三季度新获取项目计容规划建筑面积约96.66万平方米，其中代建项目面积65.20万平方米，占比高达67.5% [5] - 代建业务已成为公司新获取项目的绝对主力 [5] - 2025年上半年，公司代建销售额约11.89亿元，同比增长83.5%，占整体销售额的22.3% [5] - 代建业务依托品牌、管理与资源优势，无需大量资金投入，能够有效降低公司的资金压力与经营风险 [5] - 公司将通过操盘代建、联合建设、受托管理等多种方式获取项目，利用自身在项目纾困、资产管理方面的经验挖掘潜力 [5] 母公司资源与行业纾困角色 - 公司是中国信达旗下唯一的地产上市平台，过去数年深度参与房企纾困，被称作行业“救场专业户” [1][4] - 2022年至2024年9月底，其母公司中国信达参与房地产风险化解项目152个，投资737亿元，带动3220亿元项目复工复产 [4] - 2025年开年，公司还与中国信达等共同发起设立200.01亿元的房地产存量资产纾困盘活基金 [4] - 公司转型代建业务是依托母公司中国信达AMC资源，盘活存量资产的重要尝试 [4] 业务挑战与现状 - 2025年上半年，信达地产房地产开发收入13.85亿元，同比减少27.6% [6] - 传统地产开发业务的下滑幅度远超代建业务的增长幅度 [6] - 代建业务22.3%的销售额占比，短期内尚未能成为公司的核心“造血引擎” [6] - 代建行业的竞争日趋激烈，头部房企与专业代建公司纷纷布局 [6] - 公司表示将统筹处理好优化增量和盘活存量的关系，依托AMC资源优势，在存量资产纾困与代建业务融合中寻找新机遇 [6]