｜2025年10月28日星期二｜ NO.1 住建部：全国已有449个城市开展体检工作 10月27日，住房和城乡建设部表示，2025年全国已有449个城市开展城市体检工作，聚焦老旧街区改造 和完整社区建设，以提升城市体检的广度和深度。在去年297个地级以上城市全面开展的基础上，今年 新增152个县级市参与，各地积极开展专项体检，进一步拓展了覆盖范围。 点评：全国城市体检工作覆盖面进一步扩大，新增县级市参与，有助于更全面地发现城市发展中的问 题。聚焦老旧街区改造和完整社区建设，将切实提升居民生活质量，推动城市高质量发展，也为城市更 新提供了更精准的方向。 点评：香港住宅银主盘存量环比下降，主要受私人住宅拖累，公营房屋略有增加。尽管终止连升态势， 但仍处于次高水平，反映出香港房地产市场仍存在一定压力，未来市场走向还需关注经济、政策等因素 的影响。 NO.4 越秀地产子公司发行28.5亿元绿色票据 10月27日，越秀地产宣布其子公司愉欣国际计划发行28.5亿元有担保绿色票据，2028年到期，年利率 3.30厘，由越秀地产提供担保。票据发行价为面值100%，每半年付息一次，联席牵头经办人含中信里 昂、星展银行等。资金将 ...

融资活动显著回暖 - 9月房地产行业债券融资总额达561.0亿元，同比增长31.0% [3] - 9月信用债融资规模为322.0亿元，同比大幅增长89.5%，占总融资额的57.4% [3] - 进入10月，房企融资活动持续活跃，招商蛇口、信达地产、北京城建等多家公司启动或完成大额债券发行 [3][6] 融资渠道与结构特点 - 信用债是当前融资主力，ABS融资规模为227.7亿元，同比下降11.9%，海外债融资规模较小，仅为11.4亿元 [3] - 融资主体以央国企为主导，如华润置地发行50亿元，招商蛇口、陆家嘴集团等发行额均超20亿元 [4] - 部分民营房企如绿城中国、新城控股、新希望地产等亦成功发行信用债，合计金额约36.2亿元 [4] - 海外债市场向部分房企开放，但融资成本高，如新城控股发行1.6亿美元债券，票面利率达11.88% [4] 融资期限与产品创新 - 融资期限呈现优化趋势，9月信用债平均发行年限达到3.65年，以1-3年期和3年以上债券为主 [7] - ABS领域出现结构性亮点，类REITs成为发行规模最大的产品，占比达37.2% [7] - 市场创新取得进展，如首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT成功设立，募集资金22.87亿元 [7] 债务重组进展 - 部分出险房企债务重组取得实质性进展，龙光集团、融创中国、花样年控股的境外债重组方案获超75%债权人通过 [8] - 金科股份重整计划执行进展顺利，转增股票已完成过户，并与中信信托签署破产重整专项服务信托合同 [8] 销售回款压力持续 - 房企主要资金来源销售回款面临较大压力，1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4% [9] - 与销售直接相关的定金及预收款和个人按揭贷款降幅明显，分别下降10.3%和10.6% [9] - 销售市场持续低迷是拖累房企整体资金面的主要因素 [10]

公司治理变动 - 金科股份于2025年10月16日召开第三次临时股东大会，完成第十二届董事会换届选举 [1] - 郭伟获任公司董事长、总裁、党委副书记 [1] - 新任董事长郭伟生于1976年，曾就职于万科集团、中航万科、新城控股苏州区域公司，后任信达地产党委副书记、执行董事、总经理 [1] - 王晓晴获选为公司副董事长，周达获选为联席总裁 [1] 公司近期重大事件 - 公司此前已完成重整，该案为中国最大房地产重整案 [1] - 今年9月30日，郭伟与其他8名候选人入选公司新一届董事会 [1]

文章核心观点 - 中国信达及其旗下信达地产通过创新的“康桥模式”成功盘活房地产困境项目，该模式是一套涵盖风险隔离、资金保障、专业运营和政企协同的全周期纾困方案，实现了社会效益与经济效益的统一，并具备可复制推广的潜力 [1][2][3][6] 中国信达的角色与业绩 - 中国信达作为金融资产管理公司，其使命是化解金融风险、服务实体经济，通过收购不良资产债权参与问题企业救助和项目纾困 [2] - 2024年，中国信达共参与风险化解项目155个，累计投资743亿元，保障10.4万套商品房交付，带动3387亿元货值项目复工复产 [2] - 信达地产定位为专业特色的不动产资源整合商，是中国信达盘活不良资产的重要力量 [2] “康桥模式”的实践内涵 - 模式本质是通过金融工具与专业开发运营能力结合，对困境项目进行实质性重组盘活，实现从“输血”到“造血”的全过程 [3] - 核心操作包括有效隔离风险，采用“股权增持+股权隔离+追加投入+联合建设”的实质性重组方案，阻断原项目公司风险传导 [3] - 构建多元化资金保障体系，形成“纾困基金启动+销售回款循环+外部融资补充”的闭环，在康桥项目中以少量资本入股推动中国信达新增投入26亿元，实现总额超70亿元货值项目盘活 [3] - 通过全面接管项目建设、举办品牌活动、加强品质管控等专业运营赋能，重建市场信任并提升资产价值 [3] - 与省市区三级政府建立专班机制高效协作，利用央企信誉和市场化操盘经验获得政府支持 [4] “康桥模式”的实施成效 - 截至2025年9月，信达地产在郑州累计推动超百万平方米项目复工复产，实现7200余套住宅高品质交付 [4] - 项目直接带动就业超4000人，支付农民工工资5.13亿元 [4] - 成功项目如“信达·棠樾七里”的热销重塑了区域市场信心，实现“交付一处、盘活一片”的良性效应 [4] 模式的推广与应用 - “康桥模式”的核心逻辑是可复制的方法论，已逐步推向多个项目 [6] - 在上海大兴街项目中，通过一揽子解决方案化解45亿元存量银团贷款风险，完成1006户拆迁安置 [6] - 在陕西西安丁白村项目中，通过收购不良债权获取控制权并实施资金监管，带动恒丰银行新增13.5亿元开发贷投放，实现项目价值提升与债务风险化解 [6] - 公司将继续优化实践“康桥模式”，积极参与“三大工程”建设，以响应国家关于金融资产管理公司发挥逆周期调节功能的政策导向 [6]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出对房地产行业的整体投资评级 [3][4][5][6][7][8][9][10] 报告核心观点 - 报告对10家房地产行业央企的ESG绩效进行评价，结果显示整体得分分化，超半数企业ESG得分超过60分 [4][10] - 企业在社会责任和治理方面表现相对较好，但在气候和环境信息披露方面仍需加强，特别是气候披露是主要短板 [4][10] - 招商蛇口ESG表现突出，得分超过90分，保利发展、大悦城和招商积余得分在80-89分之间 [4][10] 整体得分分析 - 10家被研究企业中，60分以下的有3家，80-89分的有3家（招商积余、保利发展、大悦城），超过90分的有1家（招商蛇口）[4][10] - “重要性评估”满分10分，有6家企业未披露，4家披露企业中3家得10分，1家得8分 [4][13] - “第三方鉴定”方面，90%的企业（9家）有进行披露 [4][13] 环境指标评价 - “环境指标”满分20分，得分相对较高，5家企业得分在17-20分，4家企业得分在14-16分 [4][16] - 在“三废处理”方面，10家企业中有8家进行了污染物与废弃物处理实践 [19] - 在“生物多样性”方面，10家企业中有7家进行了披露 [19] - 在“能源管理”和“环境管理”方面，10家企业均进行了披露，但完整披露的企业均为5家 [21] 气候指标评价 - “气候指标”满分19分，得分相对较低，14-19分的企业仅3家（招商积余、招商蛇口、保利发展），0-6分的企业有5家 [4][23] - 在“气候治理”方面，仅5家企业披露了措施，其中仅招商积余1家完整披露 [24] - 在“气候应对策略”方面，8家企业有披露，但仅招商积余1家完整披露 [24] - 在“气候管理”方面，仅1家企业披露了气候相关影响、风险及机遇管理的流程 [27] 社会指标评价 - “社会指标”满分29分，得分相对较高，5家企业得分在23-29分，3家企业得分在17-22分，2家企业得分在12-16分 [4][29] - 在“社会责任”方面，9家企业披露了乡村振兴案例，5家公司披露了建设保障性住房的措施 [33] - 保利发展共有保障性住房项目186个，总建筑面积946万平方米；招商蛇口累计承担建设保障性住房4.28万套、累计建筑面积362万平方米 [33] - 在“科技责任”方面，7家企业（占比70%）披露了相关案例 [38] 治理指标评价 - “治理指标”满分22分，得分相对较高，6家企业得分在17-22分，4家企业得分在14-16分 [4][41] - 在“公司治理架构”和“公司治理机制”方面，10家企业均进行了披露，达到100% [46][48] - 在“公司治理规范”方面，10家企业均进行了披露，但仅3家企业完整披露 [52]

行业投资评级 - 报告对A股央企房地产行业ESG投资评级为“看好” [3] 报告核心观点 - 报告对10家房地产行业央企的ESG绩效进行评价分析，结果显示超半数企业ESG得分超过60分，整体表现分化 [4][12] - 房地产央企在社会责任和治理方面表现相对较好，但在气候和环境相关披露方面仍需加强 [4][12] - 招商蛇口ESG得分超过90分，表现最佳；招商积余、保利发展和大悦城得分在80-89分区间 [4][12] 整体得分分析 - 在10家被评企业中，ESG得分在60分以下的有3家，80-89分的有3家，超过90分的有1家 [4][12] - “重要性评估”指标满分10分，有6家企业未披露重要性评估，仅4家完成披露 [4][15] - “第三方鉴定”指标显示90%的企业（9家）有进行披露，展现行业认可度 [4][15] 环境指标评价 - “环境指标”满分20分，得分相对较高，显示房企对环境保护较为重视 [4][18] - 得分在17-20分的企业有5家，14-16分的企业有4家 [4][18] - 在细分指标中，‘绿色低碳措施’、‘绿色建筑’和‘绿色建造’得分较高 [4] - 三废处理方面，10家企业中有8家进行了污染物与废弃物处理实践 [22] - 生物多样性方面，10家企业中有7家披露了相关措施 [22] 气候指标评价 - “气候指标”满分19分，得分相对较低，超一半企业气候披露不完善 [4][27] - 得分在14-19分的企业有3家（招商积余、招商蛇口和保利发展），7-13分的有2家，0-6分的有5家 [4][27] - 气候治理方面，仅5家企业披露了相关措施，其中仅1家（招商积余）完整披露 [29] - 气候应对策略方面，8家企业有披露，但仅1家完整披露 [29] - 气候管理方面，仅1家企业披露了气候相关影响、风险及机遇管理的流程 [33] 社会指标评价 - “社会指标”满分29分，得分较高，显示房地产央企社会责任履行良好 [4][35] - 得分在23-29分的企业有5家，17-22分的企业有3家，12-16分的企业有2家 [4][35] - 社会责任方面，9家企业披露了乡村振兴案例，5家公司披露了保障性住房建设措施 [39] - 科技责任方面，7家企业（占比70%）披露了相关案例 [43] - 管理责任方面，9家企业有披露，其中3家完整披露 [45] 治理指标评价 - “治理指标”满分22分，得分较高，大多数企业架构规范 [4][47] - 得分在17-22分的企业有6家，14-16分的企业有4家 [4][47] - 公司治理架构披露率达到100%，所有10家企业均进行了披露 [52] - 公司治理机制方面，10家企业均进行披露，其中2家完整披露 [53] - 公司治理规范方面，10家企业均有披露，其中3家完整披露 [57] 研究样本构成 - 研究选取申万一级行业房地产行业中的10家央企作为研究对象 [10][11] - 样本包括保利发展（总市值949亿元）、招商蛇口（总市值922亿元）、华侨城A（总市值210亿元）等企业 [11]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][48] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [4][48] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][48] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售表现优异 [4][48] - 城市组合策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 该组合在销售反弹时表现更好 [4][48] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市更受益 [4][48] - 2025年板块仍以政策为核心主导力量 主做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][48] 政策与市场环境 - 央行实施适度宽松的货币政策 优化调整首付比和房贷利率 降低存量房贷利率每年为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元 [1][10] - 金融监管总局为保障性住房等"三大工程"提供资金支持超1.6万亿元 租赁性住房贷款年均增长52% [1][11] - 城市房地产融资协调机制"白名单"项目贷款超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2% 落后沪深300指数1.22个百分点 在31个申万一级行业排名第11名 [1][12] - 本周上涨个股共30支 较上周减少8支 下跌股数为83支 [12] - 涨幅前五个股为张江高科(+34.7%)、亚太实业(+27.7%)、深振业A(+19.0%)、上海临港(+15.0%)、合肥城建(+14.8%) [12][18] - 跌幅前五个股为香江控股(-30.8%)、天房发展(-21.6%)、电子城(-16.4%)、莱茵体育(-16.2%)、万通地产(-16.2%) [12][18] 新房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积为186.1万平方米 环比提升20.0% 同比下降23.6% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积55.8万方 环比+11.6% 同比+12.5% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积91.0万方 环比+41.9% 同比-20.5% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积39.2万方 环比-4.1% 同比-50.6% [2][23] - 今年累计39周样本30城新房成交面积7198.6万方 同比-2.7% [2][24] - 一线城市累计1922.1万方 同比+3.1% 二线城市累计3452.3万方 同比-5.2% 三线城市累计1824.2万方 同比-3.4% [2][24] 二手房成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计198.9万方 环比增长1.4% 同比增长13.9% [3][31] - 样本一线城市二手房成交面积86.3万方 环比+0.2% [3][31] - 样本二线城市二手房成交面积93.5万方 环比+9.0% [3][31] - 样本三线城市二手房成交面积19.1万方 环比-21.1% [3][31] - 年初至今累计二手房成交面积7815.4万方 同比增长17.3% [3][31] - 一线城市累计3217.1万方 同比+20.5% 二线城市累计3622.8万方 同比+16.4% 三线城市累计975.5万方 同比+10.7% [3][31] 信用债发行情况 - 本周共发行房企信用债14只 环比增加5只 发行规模共计147.81亿元 环比增加67.61亿元 [3][41] - 总偿还量102.19亿元 环比减少43.95亿元 净融资额为45.62亿元 环比增加111.56亿元 [3][41] - 主体评级以AAA(82.9%)为主要构成 债券类型以一般中期票据(41.5%)为主 期限以3-5年(64.9%)为主 [41] 投资配置方向 - 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][48] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [4][48] - 中介：贝壳 [4][48] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [4][48]

股价表现与交易数据 - 9月24日盘中上涨2.24%至4.11元/股 成交2519.20万元 换手率0.22% 总市值117.21亿元 [1] - 主力资金净流出179.52万元 特大单买入102.36万元(占比4.06%) 大单买入305.16万元(占比12.11%) 卖出587.04万元(占比23.30%) [1] - 年内股价下跌1.20% 近5日跌5.73% 近20日涨2.24% 近60日涨5.93% [1] - 年内1次登龙虎榜 最近1月10日净买入2515.05万元 买入总额3731.85万元(占比39.82%) 卖出总额1216.80万元(占比12.98%) [1] 财务业绩表现 - 2025年上半年营业收入17.78亿元 同比减少29.78% [2] - 2025年上半年归母净利润-36.90亿元 同比大幅减少3567.39% [2] 股东结构与机构持仓 - 股东户数4.23万户 较上期减少5.06% [2] - 人均流通股67496股 较上期增加5.33% [2] - 第十大流通股东南方中证1000ETF持股788.38万股(新进) [3] - 第七大流通股东江海证券持股1184.29万股 较上期增加227.22万股 [3] - 第八大流通股东香港中央结算持股1126.30万股 较上期增加96.65万股 [3] - 第九大流通股东南方中证房地产ETF持股1091.79万股 较上期增加24.36万股 [3] 公司基本概况 - 主营业务为房地产开发与物业管理 住宅收入占比68.38% [1] - 其他业务构成：其他(补充)18.41% 车位及房地产产品5.01% 商业4.48% 租赁及其他3.72% [1] - 所属申万行业为房地产开发-住宅开发 [2] - 概念板块涵盖低价 京津冀 中盘 融资融券 证金汇金等 [2] 分红历史记录 - A股上市后累计派现19.84亿元 [3] - 近三年累计派现1.14亿元 [3]

关联交易与资金支持 - 公司控股子公司信达立人将获得关联方信达坤泽提供的更新改造资金 金额不超过人民币18195万元[1] - 资金期限为7年 年利率设定为5%[1] - 该笔融资无需公司及子公司提供任何抵押或质押担保[1] 项目投资与业务发展 - 资金用途为保障资产更新改造项目顺利推进并满足业务发展需求[1] - 资金将根据实际经营需要分批次提供[1]

资金交易 - 关联方信达坤泽拟向控股子公司信达立人提供不超18195万元资金[2][5][9] - 资金提供期限7年，年利率5%[5][11] - 借款到期一次性还本，每年12月20日付息[11] 交易性质 - 本次关联交易无需抵押担保，在额度内无需另行审议[2][5] - 不构成重大资产重组[2][5] 影响与约束 - 交易符合公司发展需要，有积极影响[12] - 未如期足额还款，信达坤泽有权宣布债权到期并要求违约金[11]