全球房地产市场趋势 - 全球多个主要城市房地产市场呈现租金与房价同步上涨的正向螺旋趋势 [4][9][35][40] - 香港楼市在2025年3月因救市政策与美元降息触底反弹 截至当前年内已上涨8% 同时租金达到1993年以来最高水平 [1][32] - 日本东京房价自2021年起已连续上涨四年 租金亦同频上涨 [7][38] 特定市场表现与投资案例 - 越南、日本及澳大利亚房产在过去几年内涨幅普遍超过50% 可对冲国内楼市下行带来的资产折损 [9][41] - 澳大利亚布里斯班具体项目案例显示 房产投资回报显著 例如某公寓项目两房户型房价增长预估约80% 三房约70% 租金收益率约6% [11] - 在澳大利亚房产投资中 最差的项目涨幅也有20% 平均涨幅约为50% 为投资者提供了正向收益与资产保值功能 [13][44] 中国资本海外投资动态 - 中国海外投资总额已达11万5073亿美元 剔除外汇储备后 个人与私有投资总额为7万8000亿美元 已超过日本 [13][44] - 大量资金流入海外不动产市场 2024年香港楼市40%的成交量与52.5%的成交金额由内地买家支撑 [16][47][49] - 2025年上半年 内地买家在香港的成交额已达到2024年全年的90% 其中总价5000万以上豪宅的60%由内地买家购买 [19][20][50][51] 海外房产投资原则 - 投资应坚持价值投资 关注开发商、品质与地段 [23][54] - 应寻找处于上升期或人口与资本净流入的地区 [23][54] - 具体操作遵循三大法则：真实需求、政策支持、低供应市场 据称可规避80%的市场风险 [23][54][63] 2026年澳大利亚房产投资机会分析 - 机会一：布里斯班的别墅（尤其非核心区）及核心区高端公寓 [24][55] - 布里斯班房价中位数已达1,015,767澳元 高房价倒逼需求外溢至非核心区 [25][56] - 为筹备2032年奥运会 布里斯班基建加速将拉大城市框架 重塑城市格局 [26][57] - 截至2024年6月 昆士兰州人口增长2.3% 远高于全国平均水平 预计到2032年人口增长16%以上 [26][57] - 布里斯班公寓供需严重失衡 2025至2030年年均交付仅4600套 而年均需求达16,000套 未来空置率预计将降至0.7% [26][57] - 2025年布里斯班房产平均涨幅为14.5% [29][60] - 布里斯班高端公寓稀缺 总价200万澳元以上公寓成交量在过去5年增长6倍 [29][60] - 机会二：墨尔本核心区的公寓 [24][55] - 墨尔本公寓价格中位数（823,495澳元）低于布里斯班 与城市价值不匹配 [30][31][61][62] - 墨尔本已连续5年减少供应并严格控制未来供应 且印花税减免政策仍有9个月窗口期 市场被视为底部 有望迎来补涨 [32][63]