政策核心 - 国家税务总局发布《关于土地增值税若干征管口径的公告》（3号公告）并于2026年初施行 旨在统一全国土地增值税征管口径 明确拿地 预售 清算与尾盘销售等关键环节的涉税事项处理规则 [1] - 新规共包含9条内容 从预征申报起止时间 计税依据 清算核算到尾盘销售申报时间等方面明确征管规则 解决了长期以来各地执行标准不一的行业痛点 [1] - 政策目标为规范税收征管 优化办税环境 服务全国统一大市场建设 并从制度上防范税收风险 执法风险和廉政风险 [1] 红线外支出处理 - 3号公告首次在全国层面明确红线外支出的税务处理规则 允许扣除需满足两项前提：一是支出在土地出让合同或其补充协议中与县级以上政府约定 二是建设对象为政府所有的公共设施 [2] - 对于无合同约定的自愿配建支出行为不予扣除 这对以往不允许此类支出扣除地区的公司而言是一项利好 [2] - 行业建议已发生红线外支出的公司尽快自查扣除凭证 必要时与政府部门签订补充协议 未发生支出的公司应在未来土地获取或项目开发协议谈判时将符合条件的配建义务明确写入合同 以确保税务合规及未来扣除 [2] - 举例说明 若公司在土地出让合同中未约定红线外配建义务 仅依据政府会议纪要进行建设并移交 则相关建造支出在土地增值税清算时不能扣除 [3] 尾盘销售管理 - 新规明确尾盘销售土地增值税按季申报缴纳 预征期结束后至清算审核结论出具前的销售收入 在结论出具后的首个纳税申报期内统一申报 解决了清算期间销售收入申报时点模糊的问题 [4] - 尾盘单位建筑面积扣除项目金额按“税务机关审核确定的扣除项目金额合计÷可售建筑面积”计算 该基数不含清算时的相关税金 尾盘销售当期发生的税金据实扣除 严禁公司按原预征率或项目清算税负率简易申报 [4] - 普通标准住宅的免税政策可延续至尾盘销售阶段 若当期增值额未超过扣除项目金额20% 可继续申报免征土地增值税 有助于公司消化尾盘房源 [4] 过渡安排与行业影响 - 3号公告设置了过渡期安排 2026年1月1日前尚未出具清算受理通知书的项目按新规执行 已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行 不再调整 [5] - 业界认为此次政策调整在守住税收征管规范性底线的同时 兼顾了行业发展实际需求 通过税负下调缓解了公司经营压力 [5]