评级与目标价调整 - 瑞银将恒基地产评级从“买入”下调至“中性” [1] - 目标价由29港元上调至30.5港元 [1] - 下调评级原因为股价上涨后风险与回报已趋于平衡 [1] 市场表现与驱动因素 - 公司股价上涨受香港住宅及写字楼市场复苏带动 [1] 现金流与股息分析 - 缺乏整幢物业交易及2025年农地转换项目 可能导致2025年预测产生48亿港元的负自由现金流（派息后） [1] - 情境分析显示 若股息潜在削减55%至每股0.81港元 或可实现自由现金流收支平衡 [1] - 控股家族可能因股息削减而相应减少股东贷款投入 从而获得更多现金 [1] - 基于概率加权的每股股息1.3港元计算 该股目前对应股息率为4.3% 与长实集团相若 [1] - 市场已部分反映股息削减风险 支持风险回报趋于平衡的观点 [1] - 瑞银维持恒基地产2025年预测每股股息1.8港元不变 [1]