宏观环境与市场背景 - 日本央行于2025年12月将政策利率上调至0.75% 并释放未来维持加息立场的信号 标志着日本正式告别超低利率时代 资金成本中长期抬升已成共识 [4] - 日本不动产投资市场在2025年表现强劲 核心推动力来自海外资金的持续流入 在中美对立加剧、地缘政治风险上升背景下 日本尤其是东京被视为安全、透明、可预期的投资目的地 [6] - 即便进入加息周期 但与欧美主要经济体相比 日本的利率水平依然处于相对低位 这种相对低息环境继续支撑着不动产投资收益逻辑 [6] - 国际大型不动产服务机构JLL预测 2025年全年日本不动产投资总额约为6万亿日元规模 且这一资金流向有望在2026年延续 日本与澳大利亚仍是替代中国的重要投资选项 [8] 市场结构与价格动态 - 东京房地产市场已不是以普通自住需求为主导 大量资金出于投资或投机目的进入 使得资产价格在一定程度上脱离了实体经济承受能力 呈现出明显的独步高涨 [6] - 东京核心区域的新建分譲公寓中 外国人购买比例明显上升 例如晴海FLAG项目的外国籍业主比例已超过20% [10] - 在港区等高端项目中 外国籍与法人合计持有比例已超过一半 东京都心住宅正在被高度金融商品化 推高价格的是国内外法人资本与高净值资金的共同作用 [11] - 从收入角度看 想要在都心购买新建公寓 家庭年收入往往需要2000万至3000万日元 即便在东京23区 年收入低于1500万日元的家庭购房难度也极高 [11] - 供给端新建分譲量几乎已经触底 都心分譲公寓的价格上行空间正变得越来越有限 [11] - 二手市场整体成交价仍在上涨 但都心区域已出现库存积压迹象 部分项目有个别户型需要议价成交 这被视为2026年都心价格可能进入调整阶段的前兆 [11] 政策影响与市场反应 - 2025年税制改革决定将住宅贷款减税适用面积从50㎡以上放宽至40㎡以上 同时延长住宅贷款减税政策5年 政策初衷是扩大购房人群入口 [13] - 市场担忧减税与补贴可能在短期内反而成为推高房价的油门 [14] - 新房市场定价权掌握在开发商手中 价格下调动力有限 而二手市场更遵循市场规律 一旦需求转弱、库存累积 急于出手的卖家往往会率先降价 这种现象有可能在2026年下半年于部分都心区域显现 [15] 需求趋势与投资逻辑转变 - 当一部分人被迫放弃购房、转向租赁市场后 东京租金本身也在明显上涨 在买也贵、租也贵的环境下 出现了逆向选择 即既然支出都不低 不如选择能形成资产的分譲住宅 这一趋势在年轻群体中尤为明显 [15] - 根据卡迪夫生命保险的调查 当前有购房意向的人群比例约为40% 创近5年新高 其中20多岁人群更是超过50% [16] - 在通胀环境下 租金上涨提升了不动产的收益潜力 但同时也对房东的运营能力提出了更高要求 日本的住宅市场正在进入一个靠资产配置与运营能力分胜负的新阶段 [16] - 2026年的日本房地产市场尤其是东京 并非全面转熊 但也很难再复制此前的普涨行情 投资逻辑从买就涨转向选资产、看周期 机会在于结构、地段与现金流判断 [16][17] - 东京核心区市场预计将呈现高位震荡 局部调整风险上升 [17]