行业趋势与市场格局变革 - 2021-2025年，中国房地产行业进入深度调整期，青岛楼市在此期间完成了从“外来房企主导”到“本土房企领跑”的颠覆性变革 [1] - 市场趋势从“规模竞赛”转向“价值深耕”，为房企未来发展划定了清晰的生存法则 [2] - 青岛头部房企阵营彻底洗牌，本土三强海信、君一、青特实现逆势飙升，而外来房企分化加剧 [1] 本土房企表现与崛起原因 - 海信地产销售额从2021年的80亿元飙升至2025年的139.81亿元，登顶青岛房企销售额榜首，其张村河板块的“三子星”项目合计贡献超50亿元销售额 [4] - 君一地产销售额从2021年的25亿元跃升至2025年的64亿元，崂山王家村地块项目与君一金茂云谷金茂府是增长核心引擎 [4] - 青特置业销售额从2021年的20亿元增至2025年的45.05亿元，其璟誉项目创下两次开盘两次摇号的热销纪录 [5] - 2025年，海信、君一、青特三家本土房企合计销售额占头部房企总规模的41% [7] - 本土房企崛起得益于地缘优势、产品适配与稳健经营，更懂本地购房者需求并能精准把握核心板块价值潜力 [7] 外来房企分化表现 - 中海地产销售额从2021年的45亿元降至2023年的32.76亿元，2025年回升至34亿元，其寰宇时代·雲境项目拿下市北新房销冠 [8] - 保利发展销售额从2021年的125.6亿元领跑，回落至2023年约50亿元，2025年回升至约62亿元，依靠联合拿地稳固份额 [8] - 中国金茂销售额从2021年的40亿元微增至2025年的42亿元，大云谷金茂府、中欧国际城等改善项目持续热销 [8] - 华润置地销售额从2021年的48亿元回落至2025年的38亿元，2022年以来无新增地块，仅依赖项目尾盘支撑，但2025年1月携手青铁置业以10.15亿元拿下市南百安居地块 [9] - 龙湖集团销售额从2021年的42亿元降至2025年的35亿元，推货节奏持续收缩，目前住宅只有光年项目在售 [9] - 金地集团在青岛市场已基本“销声匿迹”，绿城、招商蛇口等外来房企虽保持稳健，但增速已明显落后于本土房企 [9] - 外来房企分化本质上是战略选择的差异，聚焦核心板块、注重产品品质的企业能在调整期找到生存空间 [9] 房企战略与生存法则 - “核心布局+稳健经营”成为房企生存黄金法则，核心板块是价值高地，稳健经营是穿越周期的关键 [10] - 拿地策略从多板块布局转向聚焦核心地段与低密属性，2025年已成为房企拿地共识 [10] - 海信地产拿地金额从2021年的45亿元增至2025年的55亿元，2025年斥资3.95亿元拿下崂山王家村优质地块 [10] - 君一控股拿地金额从10亿元增至30亿元，同步加码核心区域 [10] - 青特置业2025年斥资12.01亿元拿下5宗地块，建筑面积16.17万平方米，位列非平台公司拿地面积第一 [10] - 中海地产2025年斥资7.37亿元拿下黄岛朝阳无限地块，践行“核心地块”战略 [11] - 房企战略从“全国扩张”转向“核心深耕”，例如龙湖收缩至成渝、京津冀，越秀深耕大湾区，中海、保利、金茂等央企在山东确立“济南为主、青岛为辅，双核深耕”思路 [11] 市场需求结构转变 - 2021-2025年青岛楼市户型需求结构完成从“刚需主导”到“改善为王”的跨越 [11] - 2021年，120-150平方米改善户型占比仅22%，100-150平方米改善及刚改户型合计占比49%，90-120平方米刚需及刚改户型是市场主流 [11] - 到2025年，120-150平方米户型占比升至35%，100-150平方米合计占比稳定在68%，宽厅、低密等高品质户型成为市场竞争核心 [11] - 改善需求成为绝对主流，倒逼房企从“规模扩张”转向“品质深耕” [11]