新政核心内容 - 北京市于2025年12月24日由四部门联合发布优化房地产政策通知，内容包括放宽非京籍家庭购房社保年限要求、支持多孩家庭多购一套、不再区分首套与二套商业贷款利率、降低公积金贷款首付比例以及优化营商环境等五个方面 [2] 新政实施一个月后的市场整体表现 - 二手房市场交易量显著提升，政策调整后一个月（2025年12月24日至2026年1月25日）北京链家交易量较政策出台前一个月（2025年11月24日至2025年12月23日）增长33% [2] - 市场活跃度提升，同期新增客源量和带看量分别增长14%和18% [2] - 新房市场呈现企稳迹象，新政落地一个月（2025年12月25日至2026年1月24日）新建商品住宅日均网签96套，较新政前（2025年12月1日至24日）日均增长4.3% [2] 市场转暖的驱动因素 - 市场预期转好，政策密集出台带动房源调涨比例等市场景气指数提升 [3] - 政策具有加速客户看房、谈判和集中签约的作用 [3] - 季节性规律影响，一季度通常是市场自然回暖期，且当年春节偏晚使交易高峰提前 [3] 当前市场交易结构特征 - 刚需客户成为市场主力，交易更偏向入门级住房，尤其是平原多点及副中心范围内的两居住房 [3] - 依据历史经验，春节后交易热度仍将偏向此类刚需区域和住房，二季度后热度将逐步向改善型和中心城区住房延伸 [3] - 2025年北京二手住宅成交17.4万套，占全市一二手住宅总成交量的比重达81% [5] - 2025年北京总价300万元以下的二手住宅成交占比达37%，较上年提升5个百分点，总价500万元以下的二手住宅合计成交占比接近七成，且主要集中于五环外区域 [5] 市场分化与参与者心态 - 区域与项目间分化明显，核心区域优质项目来访转化率提升明显，而五环外郊区及核心区内非核心板块项目表现相对平淡 [4] - 近期北京二手住宅挂牌量有所回落，表明业主预期逐步趋稳，市场筑底信号初显 [4] - 业主端心态趋于稳定，部分有观望情绪，客户端看房积极性因政策利好有所提高 [4] - 市场整体偏向买方市场，但买家议价空间较之前缩小，买卖双方心态理性，市场处于平稳状态 [4] - 北京新房与二手房在产品与价格层面分化显著，新房产品品质升级、套均总价走高主要面向改善客群，二手房则呈现总价下沉趋势 [5] 行业后市展望 - 相较于多数二三线城市，北上深等一线城市在购房资格、补助、信贷支持等方面仍有政策调整余地，预计后续政策环境将保持宽松 [6] - 新政对楼市活跃度形成支撑，但行业整体仍处于温和修复通道，短期内结构性库存压力尚未完全缓解 [6] - 在政策持续发力、优质地块供应增加、购房综合成本下行等因素支撑下，市场需求预期有望逐步改善 [6] - 预计后续新房与二手市场将延续缓慢修复态势，区域与项目分化格局将持续 [6]