2026年房地产行业整体展望 - 2026年是“十五五”规划开局之年，房地产行业处于企稳修复与结构转型的双重关键期 [1] - 行业整体预计保持企稳态势，但结构化分化将凸显，一线及核心地段资产有望企稳反弹，三四线及远郊楼盘仍面临较大库存压力 [3] - 行业已从高峰期回落至跌幅较深的水平，从技术层面看处于底部区间，政策底已清晰显现 [3] 住宅市场趋势与判断依据 - 市场复苏信号：一线及强二线城市复苏态势良好，以上海、深圳为例，高价一手拍卖成交远超预期，二手房市场数据呈现止跌回稳，交易量回升至相对景气水平 [3] - 市场分化原因：三四线城市面临人口净流出、老龄化加剧及产业结构薄弱等问题，缺乏足够的人口和产业支撑，导致其楼市处于横盘甚至小幅阴跌状态 [4] - 判断市场筑底的关键指标包括：一手房库存去化周期是否回落至安全线以下；二手房签约量（如深圳楼市“荣枯线”为5000套，2025年有十个月成交量持续突破此线）；以及土拍市场中民营企业的参与情况是否回暖 [6][7] 商业地产市场机遇与资本动向 - 全球房地产直接投资额预计在2026年将突破1万亿美元，中国商业地产市场在调整后跌出投资机会，已观察到部分外资重新回流关注 [9] - 外资当前处于“多看少动”的观望状态，其关注点聚焦于确定性强的细分赛道，如长租公寓、香港的学生公寓，以及内地一线和强二线城市的优质社区商业及商业项目 [9] - 外资与国内投资者布局逻辑存在差异：外资更注重投资回报率、资金安全性、物业产权年限及未来退出条件；国内投资者群体多样化，投资逻辑根据目的不同而差异明显，未形成统一范式 [9] 商业地产投资窗口与资产选择 - 2026年中国商业地产投资交易活动预计将进一步改善，此趋势在2025年下半年已开始显现 [11] - 在市场下行调整后，一线城市核心区域的优质资产价格已回归至具备长期投资价值的区间，部分此类核心资产释放出交易机会，呈现结构性与窗口性机遇 [11] - 对于内地投资者（如民营企业、家族投资者），当前是布局一线城市核心区位、持有高性价比且能产生稳定回报资产的良好窗口期，这类资产短期可作为防守型配置，长期则具备较大增长潜力 [11] 行业复苏的核心动力与转型方向 - 支撑房地产市场触底回升的核心动力首要来源于宏观经济的整体修复与复苏，宏观经济回暖将带动居民收入提升，从而释放刚性、改善性及合理的投资性需求 [7] - 政府出台的各项调控政策，包括供应端的优化举措，也是支撑市场复苏的重要核心动力 [7] - 2026年将是房地产行业的重要转型之年，优质企业正逐步向高质量发展转型，这将成为行业未来的核心发展方向 [4]