核心观点 - 2025年新版《住宅项目规范》实施后，典型城市新项目开盘去化率明显提高，居民对“好房子”的需求在未来新房市场中会更加明显 [1] - 稳定房地产投资需多措并举，短期需关注开发商合理融资与去库存以稳定市场，中长期需推动开发、融资、销售及公积金制度改革，并加快专项债收储等政策落地以促进市场止跌回稳 [2] 市场表现与需求分析 - 二手房市场年均成交量约在5亿平到6亿平，相对平稳，预计2026年成交量或将持平或微跌 [1] - 新房市场成交价方面，一线城市上海始终保持上涨，北京、广州也保持了相对的韧性 [1] - 从需求端看，公积金、契税、个税等政策的优化调整有效提振了住房消费 [2] - 中银证券调查问卷显示，居民对“好房子”的需求在未来新房市场中会更加明显，居住品质高低、物业配套条件都将成为购房者决策参考 [1] 政策与投资建议 - 加强房地产投资对策建议：第一，支持非央国企合理融资需求；第二，建立开发商额度统筹管理机制，允许在城市、开发商、银行间做统筹管理；另外，要给企业特别是民营企业增信 [1] - 现有政策中专项债收储去库存效果最直接，但资金来源可进一步扩大，且实际收储过程中存在收益平衡、收储资产有效性等问题，仍需政策进一步支持 [2] - 从盘活存量来看，资产证券化如ABS、公募REITs可行性较高，但对资产质量要求也较高 [2] - 建议进一步优化公积金、契税、个税等需求端政策 [2] - 下一步，加快专项债收储用作保障房、城市更新、盘活存量等政策有效落地将是促进市场止跌回稳的关键 [2] 供给端与库存研判 - 2025年新版《住宅项目规范》颁布实施后，典型城市新项目开盘去化率明显高于以往 [1] - 应从新房、二手房两方面综合研判库存情况 [1]