以“代购买房”为名的非法金融活动模式 - 一种以“代购买房”为掩护的灰色产业链，实则从事变相高息放贷 [1] - 该模式核心操作是“垫资购房、抵押套贷”，中介利用自有资金垫付部分购房款帮助客户全款买房，再协助客户以该房产为抵押，通过伪造材料套取银行经营性贷款，并用经营贷资金回收垫资款 [2] - 在此过程中，中介通过收取垫资息费、助贷服务费、三方公司使用费等各类费用获取收益 [2] 业务操作手法与演变 - “高评高贷”是该模式的核心操作手法，通过将房产价值高估以获得更高额度的银行贷款 [1][3] - 例如，将实际价值100万元的房产评估为160万元，按70%的贷款比例可获得112万元经营贷款 [3] - 此类操作最初是房产销售的辅助手段，用于刺激销售，但已演变为系统化的融资套利模式和完整的非法牟利通道 [1][3] - 部分中介机构形成专业化运作链条，控制评估、贷款、资金流转等多个环节 [3] 市场现状与具体案例 - 在持续高压监管下，公开宣传此类业务的中介机构明显减少，但仍有部分通过隐蔽渠道运作，承诺办理“零首付”、“超贷”等业务 [1][5] - 深圳有中介表示可操作“零首付、低利率”，并额外多贷资金，收取2%的“服务费” [5] - 广州有中介透露，“高评高贷”在二手房市场，尤其是总价较高、非急迫性需求的楼盘，有重新活跃的迹象 [5] - 2022年至2023年间，某投资公司及主要成员通过“代购买房”业务向14人出借款项共计5639万元，实际年利率超过36% [2] 综合融资成本与客户风险 - 中介收费环节复杂、名目繁多，包括过桥垫资费、助贷服务费、渠道协调费等 [6] - 以一套200万元的房产为例，仅2%的“过桥垫资费”就高达4万元 [6] - 仅中介收取的各项费用折算成年化利率就已超过30%，叠加银行利息后综合融资成本惊人 [6] - 客户实际到手资金远不如预期，例如在112万元贷款中，扣除中介费用约3万元后，借贷人实际到手仅9万元，资金成本折合实际利率超过33% [3] - 整个操作链条脆弱，面临银行审核变严、评估不过关或环节出问题的风险，可能导致违约 [6] 司法实践与法律定性突破 - 司法实践取得突破性进展，法院首次将中介在“垫资”、“助贷”等环节收取的各类浮动费用，统一纳入“非法放贷利息”范畴 [1] - 在最新案例中，法院以非法经营罪对涉案机构及人员进行定罪量刑 [1][9] - 2025年8月，法院对相关案例作出判决：以非法经营罪判处涉案公司罚金；判处3名被告人有期徒刑五年并处罚金；判处2名被告人有期徒刑三年并处罚金；判处5名被告人有期徒刑二年（缓刑）并处罚金 [9] - 此次判决将浮动费用与直接利息合并计算，符合非法放贷型非法经营犯罪的入罪标准，对打击此类犯罪具有借鉴意义 [9] 合法中介垫资与非法放贷的核心区别 - 目的不同：合法中介垫资是为促成房产交易，盈利来自合理服务费；非法放贷以放贷牟利为唯一目的，“代购买房”仅为幌子 [10] - 行为边界不同：合法垫资针对特定交易场景、周期短、金额与交易匹配；非法放贷未经批准，向不特定对象经常性放贷，累计金额巨大，并通过虚增债务等方式变相抬高利率 [10] - 合法性不同：合法垫资符合行业惯例；非法放贷违反国家金融管理规定，若达到“情节严重”标准，即构成非法经营罪 [10] 银行风控与监管挑战 - 银行系统的风控正在收紧，已将“高评高贷”纳入常态化重点排查 [7] - 具体措施包括提升合作评估机构的准入门槛、加强贷后资金流向监控、定期对评估价显著偏离市场均值的项目进行回溯审查，并加大内部问责力度 [7] - 监管面临现实挑战，房地产市场价格体系错综复杂，给精确识别“高评”带来困难 [7] - 若银行人员与外部中介勾结，“高评高贷”的漏洞很难被彻底堵死 [7]