核心观点 - 在政策驱动和春节延后等因素影响下，2026年初中国热点城市房地产市场延续了2025年末的翘尾行情，呈现显著回暖态势，尤其二手房市场表现亮眼，交易量价齐升，市场预期改善 [1][5][6] 市场成交量表现 - 全国整体趋势：2026年第三周，重点40城新房成交面积环比上升5%，来访指数环比上升2%，来访总量环比上升11% [1] - 二手房市场活跃：同期重点15城二手房周度成交量环比上升9% [1] - 一线城市表现强劲： - 上海：截至1月25日，1月二手房网签量突破1.8万套，预计全月有望突破2.2万套，并连续三个月保持此规模以上 [2] - 深圳：2026年前三周二手房录得量分别为1115套、1595套、1654套，连续升温，1月全月录得量有望维持在6000套以上 [2] - 广州：1月前20天二手房成交量已突破5000套 [2] - 北京：新政出台后一个月（2025年12月24日至2026年1月25日），链家交易量较政策出台前一个月增长33% [3] - 二线城市同步回暖：杭州、南京、成都、天津等城市楼市有不错表现，天津、南京二手房出现单日网签超300套的案例 [1][3] - 多城成交量同比上涨：截至1月20日，26城二手房成交量比去年12月同期上涨21%，其中厦门涨幅最高达43% [3] 市场价格与议价空间变化 - 议价空间收窄：多个热点城市二手房议价空间收窄，部分房源需加价购买 [1] - 上海案例：优质二手房源议价空间从3%～5%收窄至1%～2% [7] - 南京案例：业主降价幅度明显收窄，栖霞、六合等远郊区二手房交易价格有上涨趋势 [7] - 价格指数回升：至2026年第三周，重点15城二手住宅报价指数连续5周回升 [8] - 官方数据印证：2025年12月，70大中城市房价仍以降为主，但一线城市新房和二手房价格环比跌幅双双收窄，上海是唯一实现新房价格同比、环比双涨的一线城市 [8] 市场情绪与交易行为 - 观望情绪减少：政策利好使部分需求放弃观望状态，客户决策周期缩短 [6] - 置换链条打通：“卖一买一”的置换链条正在打通 [6] - 出现“深夜签约”：上海链家部分门店本月出现久违的“深夜签约”现象 [6] - 学区房需求主导：天津市场中南开、河西等传统教育强区的二手房交易保持领先 [6] 驱动因素分析 - 政策利好密集释放：岁末年初迎来一波密集政策利好，包括中央经济工作会议定调稳定市场、个人销售住房增值税税率下调、换房个税退税优惠延长、商业住房最低首付比例下调、公积金制度改革等 [6] - 城市政策优化：不少热点城市在岁末年初优化楼市政策，进一步降低购房门槛 [6] - 春节假期时间影响：2026年春节假期晚于往年，使得交易高峰提前出现，延长了翘尾行情 [1][5] - 房源性价比凸显：经过近几年的调整，一些房源的性价比正在凸显，业主预期发生改变 [8] 市场结构特征 - 二手房成为主流：在重点城市，二手房已成为当前市场交易的主流，其交易比新房更具稳定性，更能反映市场现实 [4] - 市场进入结构性新阶段：普涨时代落幕，购房决策更聚焦居住价值、配套成熟度与流通潜力，核心板块优质二手房与改善型新房成为市场主流 [8]